路線価 (2023) 青森県青森市大字矢田字下野尻17-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市大字矢田字下野尻１７番５
価格時点	2023 年
駅名	野内駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	286万 円 (371 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,456 円 1平米 7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	286万 円 (371 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,456 円／坪 1平米 7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は青森市郊外に位置する市街化調整区域内の農家住宅地域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を有する一次取得者であり、圏外からの転入者は殆どない。近年における市場の需給動向として、少子高齢化や通勤者及び農家の実質手取り収入の減少、また地縁的選好性が強く郊外農家住宅地に対する需要は弱い。取引当事者の属性により取引規模や価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は青森市の市街化調整区域内の農家住宅地域である。地縁的選好性が強いことから、需要者は地縁・血縁関係等を有する者が中心となり、同一需給圏外からの転入等はほとんどない。中心部と比較して生活利便性が劣るため需要は弱く、買手市場である。なお、青森市内における市街化調整区域内の土地取引は、縁故者間取引を除くと非常に少ないことから、需要の中心となる価格帯についても見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　中心部から遠い市街化調整区域内の農家集落地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。比準価格のみの試算であるが、居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が支配的であることから、市場の実態を反映し実証的で説得力が高いと認められる当該価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成住宅地域で、最有効使用及び市場参加者の観点から収益性を指向する地域ではなく、自己居住用を目的とした需要が中心である。比準価格は実際の取引事例を比較検討して求め、市場性を反映した実証的な価格である。当該地域は快適性を重視して取引される住宅地域で、自己居住用を目的として取引される傾向にあるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	野内駅東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	112.2 坪 (371 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模農家住宅に一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市大字矢田字下野尻１７番５
標準地の範囲
東	600 m
西	300 m
南	200 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	25 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心部から遠い農家集落地域。
街路	５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅等混在の農家住宅地域として現状維持で推移すると予測する。中心部から遠く地縁性の強い農家集落で需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)青森市郊外に位置する市街化調整区域内の農家住宅地域である。中心部と比較して生活利便性が劣り、人口減少も顕著であることから、地価は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万5,456 円 1平米 7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万5,456 円 1平米 7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万5,456円 1平米 7,700円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 2万5,787円 1平米 7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万5,456円 1平米 7,700円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 2万5,787円 1平米 7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)青森市の人口は減少、世帯数はほぼ横這い。新型コロナウイルスの影響は、住宅地需要には大きな影響は見られない。 (2)青森市の人口は減少、世帯数は横ばい。地価は下げ止まり傾向であるが、郊外では人口減少・高齢化が特に進行し、宅地需要は弱い。
地域要因
(1)コロナ禍の長期化により地域経済は先行き不透明。地縁性の強い農家集落地域で、中心部及び大型ＳＣ等からも遠く需要は弱含み。 (2)青森市郊外に位置する市街化調整区域内の農家住宅地域であり、中心部と比較して生活利便性が劣り、人口減少も顕著であるため、需要は低調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1201202201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字矢田字下野尻１７番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,500 円／平米 2万4,795 円／坪
推定価格 平米 坪	9,416 円／平米 3万1,129 円／坪
標準価格 平米 坪	7,743 円／平米 2万5,598 円／坪
査定価格 平米 坪	7,740 円／平米 2万5,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1201202201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字矢田字下野尻１７番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,100 円／平米 2万3,473 円／坪
推定価格 平米 坪	8,914 円／平米 2万9,470 円／坪
標準価格 平米 坪	7,331 円／平米 2万4,236 円／坪
査定価格 平米 坪	7,330 円／平米 2万4,233 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210902201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字矢田字下野尻１７番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,592 円／平米 1万5,181 円／坪
推定価格 平米 坪	7,183 円／平米 2万3,747 円／坪
標準価格 平米 坪	7,641 円／平米 2万5,261 円／坪
査定価格 平米 坪	7,640 円／平米 2万5,258 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220902201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字矢田字下野尻１７番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,706 円／平米 4万2,006 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,714 円／平米 3万8,726 円／坪
標準価格 平米 坪	8,107 円／平米 2万6,802 円／坪
査定価格 平米 坪	8,110 円／平米 2万6,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情