路線価 (2023) 静岡県焼津市柳新屋字村中503-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 焼津市静岡県焼津市柳新屋字村中５０３番４外
価格時点	2023 年
駅名	西焼津駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,640万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万3,158 円 1平米 7万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,650万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,149 円／坪 1平米 7万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は志太地区の商業地域一円である。需要者は地区内の法人、個人事業者が中心である。西部郊外の内陸部にある路線沿いの商業地域であり、駅にも近く商業地としての需要は概ね堅調。需要の中心となる価格帯は取引が少なく規模等によりまちまちであり判然としない。 (2) 同一需給圏は志太地区の主に幹線道路沿いの商業地域。需要者は同一需給圏内の事業者を中心に、チェーン店を広域展開する大手法人まで多様である。物価高、通販市場の拡大等商業地需要は厳しい状況にあるが、西焼津駅徒歩圏内の用途の多様性が認められる商業地域であるため土地需要は底堅く、地価水準は概ね安定的に推移している。画地規模、利用方法も多様であり、取引価格の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗等の収益物件が見られるが自己使用目的の店舗等が多く、賃貸市場の成熟の程度はあまり高くないため土地価格に見合う賃料水準が未だ形成されておらず収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料する。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一県道沿いに店舗、共同住宅等も見られるが、土地価格、建築費を反映した賃料収入が困難な賃貸市場であるため収益価格は低位に試算された。商業地事例の絶対数は少ないが、路線商業地を中心に代替競争関係を有する４取引事例を選択し比準を行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ東海道本線南東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	62.3 坪 (206 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、共同住宅が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	焼津市静岡県焼津市柳新屋字村中５０３番４外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	350 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	19 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	焼津市西部郊外の内陸部に所在する路線商業地域
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別な変動要因は見当たらず、当面は店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域として現状を維持していくものと予測する。内陸部にあり地価は若干の減少から横這いで推移していくものと予測する。 (2)店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域で特段の変動要因はなく、当面現状を維持するものと予測する。土地需要の底堅い西焼津駅エリアに立地しており、地価水準は概ね安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万3,158 円 1平米 7万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万4,149 円 1平米 7万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万3,158円 1平米 7万9,600円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万4,149円 1平米 7万9,900円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2019年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響で低迷してきた消費動向に持ち直しの動きも見られるものの資源高や円安による輸入価格の上昇により不透明感が見られる。 (2)各種施策による下支えは認められるが、地方都市の商業地における土地需要は地域要因、個別的要因等の優劣による格差が拡大している。
地域要因
(1)内陸部の路線商業地域であるが内陸部に所在し駅にも近いことから需要は底堅い。 (2)商業地需要は活発ではないが、西焼津駅徒歩圏内の用途の多様性が認められる商業地域であり、土地需要は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市柳新屋字村中５０３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,030 円／平米 20万8,377 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,652 円／平米 20万7,128 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,791 円／平米 27万401 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,800 円／平米 27万431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市柳新屋字村中５０３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,175 円／平米 18万9,021 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,294 円／平米 20万2,638 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,543 円／平米 27万9,499 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,500 円／平米 27万9,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市柳新屋字村中５０３番４外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,111 円／平米 11万2,771 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,456 円／平米 14万6,972 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,720 円／平米 25万6,942 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,700 円／平米 25万6,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市柳新屋字村中５０３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,193 円／平米 26万8,424 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,236 円／平米 28万8,402 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,098 円／平米 25万8,192 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,100 円／平米 25万8,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情