路線価 (2023) 静岡県焼津市八楠4-11-18外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 焼津市静岡県焼津市八楠４丁目１１番１８外
価格時点	2023 年
駅名	焼津駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,100万 円 (747 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万5,800 円 1平米 6万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,100万 円 (747 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万5,800 円／坪 1平米 6万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東名高速焼津インター周辺を中心とする志太地区の流通業務地域一円である。需要者は地区内外の法人、個人事業者が中心である。中小規模の店舗、倉庫等が多い流通業務地域であるが、第二東名や東名大井川焼津藤枝スマートインターの開設による流通業務地の分散化傾向もあり、需要はやや弱含みの状態にある。取引が少なく規模によりまちまちであり需要の中心となる価格帯は判然としない。 (2) 同一需給圏は志太地区の流通業務地域または工業地域一円で、特に高速ＩＣ周辺の代替関係が強い。需要者は地元事業者のほか、市外、県外の法人を含む。多様な用途がみられる地域にあるが、倉庫等の流通業務用地においては、１，０００坪以上であれば引き合いが強く、高値の取引が見られる反面、小規模事業地の需要は限定的であり、地価はまだら模様の様相を呈している。取引の中心となる価格帯は、規模や立地条件等によりまちまちで一概に言えない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗等の収益物件が見られるが自己使用目的の利用が多く、賃貸市場の成熟の程度はあまり高くないため土地価格に見合う賃料水準が未だ形成されておらず収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料する。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は流通業務地域に位置し、店舗等の賃貸物件もみられるが、自己利用物件が多く、賃貸収入を目的とした取引がなされるような地域ではないため、収益価格は元本に見合う賃料が収受できず低位に求められた。一方、比準価格は取引の実態を反映し説得力を有する。よって、実証的で規範性の優る比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めるとともに、対前年変動率や単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ焼津駅北西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	226 坪 (747 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	倉庫兼店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、店舗、倉庫等が混在する流通業務地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	焼津市静岡県焼津市八楠４丁目１１番１８外
標準地の範囲
東	100 m
西	500 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	２～３階程度の中規模店舗、事務所兼倉庫地
画地の形状等
間口	34 m
奥行き	22 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	東名焼津インターに近い営業所、店舗、倉庫等が混在する地域
街路	１１．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)営業所、店舗、倉庫等が混在する流通業務地域であり今後も現況の状態が続くものと予測する。焼津インターに近いが流通業務用地の大規模化が進み需要がやや弱い。地価は今後もやや弱含みの状態が続くものと予測する。 (2)東名焼津ＩＣのほか焼津さかなセンターに近く、路線商業地域背後にも位置しており、流通業務関連施設や店舗も多い地域である。空閑地は殆どなく成熟しているため、今後も混在の状況で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階から３階建程度の中規模店舗、事務所兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万5,800 円 1平米 6万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万5,800 円 1平米 6万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万5,800円 1平米 6万8,300円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 22万6,792円 1平米 6万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万5,800円 1平米 6万8,300円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 22万6,792円 1平米 6万8,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)第２東名やスマートインターチェンジの開通によりその周辺部には商業や物流施設等が進出しており、水産業等の低迷の影響から需要は弱い。 (2)コロナ禍の中、引き続き物流施設用地を探す動きは活発化しているが、水産加工関連や小規模工場地についての需要は限定的となっている。
地域要因
(1)焼津インターに近い流通業務地域であるが近年流通業務用地の大規模化が進み需要はやや弱い。 (2)東名焼津ＩＣ近くの店舗や住宅も見られる流通業務地域であるが、昨今の流通業務地への需要の高まりを背景に地価の下落幅は縮小している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市八楠４丁目１１番１８外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万2,600 円／平米 17万3,896 円／坪
推定価格 平米 坪	7万227 円／平米 23万2,170 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,532 円／平米 22万9,873 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,500 円／平米 22万9,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市八楠４丁目１１番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,175 円／平米 18万9,021 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,294 円／平米 20万2,638 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,709 円／平米 24万376 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,700 円／平米 24万346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市八楠４丁目１１番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,193 円／平米 26万8,424 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,236 円／平米 28万8,402 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,105 円／平米 22万1,849 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,100 円／平米 22万1,833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市八楠４丁目１１番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,679 円／平米 11万1,343 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,645 円／平米 11万1,230 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,656 円／平米 15万7,551 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,700 円／平米 15万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情