路線価 (2023) 静岡県焼津市利右衛門字地蔵森2726-65外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 焼津市静岡県焼津市利右衛門字地蔵森２７２６番６５外
価格時点	2023 年
駅名	藤枝駅 から 9800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	991万 円 (631 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,904 円 1平米 1万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	991万 円 (631 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,904 円／坪 1平米 1万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、志太地区を中心とする工業地域一円で、需要者層は市内の業者のほか県内外からの中小規模の業者が中心である。工場、倉庫等が見られる工業地域であるが港湾に近いことによる被災リスクの懸念から需要は弱含みの傾向にある。中心となる価格帯は取引が少なく規模によりまちまちであり判然としない。 (2) 同一需給圏は志太、榛原地区内の工業地域一円で、特に港湾に近接した工業地域が中心である。需要者は地元事業者のほか全国展開を行っている法人など多岐にわたる。津波リスクが顕在化して以来、沿岸部に対する回避傾向は継続しているが、もともと港湾近接という特別な立地下で希少性が高いため、一定量の需要に支えられ、地価の下落幅は縮小している。規模の大小、立地条件等により価格はまちまちで、取引の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の工場等の取引が中心で、賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は適用できなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、最近の広域的な工業地域の需給動向を考慮し不動産市場を反映した実証性が認められる比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己利用の工場が多く、賃貸収入を目的とした取引はほとんどないことから、適正な賃料水準を見出しにくく、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は取引の実態を反映した実証的かつ客観的な価格であるため、説得力を有する。よって、比準価格を標準とし、対前年変動率や昨今の焼津市沿岸部の需給動向について再度検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ東海道本線藤枝駅南東方
距離	9800 m
土地の状態
土地面積	190.9 坪 (631 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫等が見られる大井川港に近い工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	焼津市静岡県焼津市利右衛門字地蔵森２７２６番６５外
標準地の範囲
東	50 m
西	350 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	平家建の小規模工場兼倉庫地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	41 m
面積	630 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	エネルギー、水産加工関連の工場、倉庫が多い工業地域
街路	６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大井川港に近い工業地域であり今後も現況のまま推移していくものと予測する。津波想定区域に近いこともあり地価は弱含みの状態で推移していくものと予測する。 (2)津波災害の懸念からしばらく需要の弱い状況が継続していたが、港湾を必要とする業種の基礎的な需要に支えられ、取引相場も安定化しつつある。今後も現状を基調として推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	平家建の小規模工場兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万1,904 円 1平米 1万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万1,904 円 1平米 1万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 5万2,565円 1平米 1万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 5万2,565円 1平米 1万5,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安により輸出関連企業を中心に業績は持ち直しているが原材料の高騰の影響や海外経済の不透明感もあり業種により不安定な状況にある。 (2)コロナ禍の中、引き続き物流施設用地を探す動きは活発化しているが、水産加工関連や小規模工場地についての需要は限定的となっている。
地域要因
(1)大井川港に近い工業地域であるが津波による被災リスクの懸念から需要は弱含み。 (2)津波災害に対する懸念により地価下落が継続しているが、ここのところ底値感から取引相場が安定してきており、下落幅は縮小している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市利右衛門字地蔵森２７２６番６５外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,596 円／平米 2万1,806 円／坪
推定価格 平米 坪	8,102 円／平米 2万6,785 円／坪
標準価格 平米 坪	8,353 円／平米 2万7,615 円／坪
査定価格 平米 坪	8,350 円／平米 2万7,605 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市利右衛門字地蔵森２７２６番６５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万409 円／平米 6万7,472 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,840 円／平米 7万2,203 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,511 円／平米 5万1,279 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,500 円／平米 5万1,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市利右衛門字地蔵森２７２６番６５外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,053 円／平米 8万2,825 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,727 円／平米 8万1,747 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,957 円／平米 5万9,366 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市利右衛門字地蔵森２７２６番６５外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,607 円／平米 12万1,023 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,008 円／平米 11万5,736 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,113 円／平米 8万3,024 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情