路線価 (2023) 青森県青森市大字荒川字柴田30-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市大字荒川字柴田３０番２外
価格時点	2023 年
駅名	青森駅 から 6000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (1378 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,292 円 1平米 1万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (1378 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,292 円／坪 1平米 1万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、青森市郊外の住宅地域。需要者は、周辺地域における地縁関係者が中心である。利便性が低いため需要弱く、一方高齢化により空家が増え供給圧力が強く、地価は下落傾向にある。土地は１００坪～５００坪程度の利用が中心となるが、土地建物取引件数が少なく、中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、青森市郊外の農家住宅に一般住宅が混在する住宅地域一円。典型的な需要者は、周辺地域に地縁や血縁を有する関係者が中心である。中心部から離れ利便性が低いことや農業の長期不振等のため地価は長期にわたり下落傾向にある。需要の中心は土地は１，０００㎡前後で１，４００万円程度、新築の戸建物件はほとんど見られず、土地建物総額の需要価格帯は明確ではない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自己使用目的の取引が主で、圏内での取引が比較的少ないものの、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、郊外の農家住宅が多い住宅地域で、アパートの新築が規制により困難な地域に存するため、収益価格は試算できない。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価格を採用し、さらに広域的見地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅に農家住宅のほか農地も見られる住宅地域で、アパート等の賃貸物件はほぼ見られず、賃料水準が形成されていないことから収益還元法の適用は断念した。取引の意思決定にあたっては居住の快適性や生活利便性が重視される住宅地域であり、収益性は考慮されていない。したがって、市場の実態を反映し、実証的と認められる比準価格を採用し、さらに市郊外の農家住宅地域の標準地価格との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青森駅南方
距離	6000 m
土地の状態
土地面積	416.8 坪 (1378 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市大字荒川字柴田３０番２外
標準地の範囲
東	900 m
西	200 m
南	250 m
北	380 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	70 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	当市南部郊外の比較的集落規模が大きい農家住宅地域。
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　青森市南方郊外の農家住宅が多い住宅地域であるが、特別の変動要因はなく、農家住宅に対する有効需要は減退しており、地価動向は下落傾向で推移するものと予測される。 (2)大規模画地が多い農家住宅地域で、農業の長期不振等のため従前から住宅地需要は低調であり地域周辺でも大きな土地利用の変化はなく、今後とも地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,292 円 1平米 1万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,292 円 1平米 1万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,292円 1平米 1万3,700円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,292円 1平米 1万3,700円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　人口の減少、物価高、資材価格高騰等の中、住宅地の一部地域では堅調な動きが見られ、下げ止まり傾向にある。 (2)人口は減少、世帯数は横ばい傾向。利便性良好な地域に需要が集まる一方、景気の先行き不透明感も残り、利便性が劣る地域の需要は弱含みで推移。
地域要因
(1)　近隣地域周辺では過疎化が進み、需要弱い。 (2)市街地から離れたやや発展性の乏しい農家住宅地域で、地域周辺では大きな土地利用の変化はなく住宅地需要は弱いままである。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1201202201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字荒川字柴田３０番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,118 円／平米 2万6,838 円／坪
推定価格 平米 坪	9,430 円／平米 3万1,176 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,667 円／平米 4万5,183 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211202201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字荒川字柴田３０番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,406 円／平米 4万4,320 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,419 円／平米 7万811 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,385 円／平米 4万7,557 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,400 円／平米 4万7,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211202201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字荒川字柴田３０番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,910 円／平米 1万9,538 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,590 円／平米 3万8,317 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,022 円／平米 4万3,051 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220102201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字荒川字柴田３０番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万877 円／平米 3万5,959 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,638 円／平米 4万1,781 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,782 円／平米 4万5,563 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220502201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字荒川字柴田３０番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,167 円／平米 3万306 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,691 円／平米 4万8,568 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,717 円／平米 4万5,348 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	19.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情