路線価 (2023) 静岡県掛川市淡陽5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 掛川市静岡県掛川市淡陽５番外
価格時点	2023 年
駅名	掛川駅 から 5200m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	8億300万 円 (34927 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8億300万 円 (34927 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円／坪 1平米 2万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 大規模工場地の事例は少ないため同一需給圏を広く捉え、県西部の圏域と判定した。需要者は同一需給圏内の法人のほか圏外の大手企業を含む。製造業を主体とした工場等が集積する内陸型の工業団地であり熟成度は高い。なお、コロナ禍の工場地の土地価格への影響は緩和傾向にある。取引価格は画地規模等による個別格差が大きく、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は静岡県西部の工業地域一円。市場参加者は全国的大企業が中心だが県内企業も見られる。東日本大震災により津波リスク回避のため内陸への工場進出・移転が盛んとなり、その後の新型コロナウイルス感染症による先行き不透明感は収束に向かい、高速ＩＣ等への利便性の良い工場用地に対する需要は概ね堅調で、地価動向は概ね安定傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は個別の取引により条件に開差があり中庸化は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の工場を主体とした工業団地であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は非適用とした。比準価格は代替競争関係を有する隣接市の取引事例も含み工業地事例を選択し比準を行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を標準とし、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 高速交通網の利便性を指向する産業基盤指向型工業地に位置し、類似の取引事例に適切な補修正を施し試算した比準価格の精度は高い。一方自社使用を前提とする工業地域で不動産賃貸需要は乏しく、対象標準地上では収益物件の想定は向かないと判断し、収益価格の試算は断念した。したがって本件では市場性を反映した比準価格を採用し、標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ掛川駅　北東方
距離	5200 m
土地の状態
土地面積	10564.7 坪 (34927 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大中規模工場が建ち並ぶ街区整然とした工業団地
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	掛川市静岡県掛川市淡陽５番外
標準地の範囲
東	350 m
西	450 m
南	600 m
北	700 m
標準的使用
標準的使用	大規模工場地
画地の形状等
間口	140 m
奥行き	250 m
面積	35000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大規模工場等が集積する内陸型の工業団地
街路	１６ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動要因は見当たらず、製造業を主体とした内陸型の工業団地として当面現状を維持するものと予測する。 (2)内陸に開発された製造業を主体とする工業団地で利用状況は安定している。国道１号へのアクセスは良好で、工業地としての需要は安定しており、コロナ禍の収束から地価は横這い傾向での推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)被災リスク、交通利便性により地価は２極化傾向が見られる。コロナ禍による不動産市場への影響は緩和傾向にある。 (2)高速道路周辺の大規模工業地はコロナ禍の収束による経済情勢の改善から需要が堅調、郊外部の中小工場地は横這い傾向。
地域要因
(1)製造業を主体とした熟成度の高い内陸型の工業団地で、国道１号等へのアクセスも優れ、需要は底堅い。 (2)地盤の安定した製造業主体の工業団地で不動産市況は安定傾向で推移している。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)不整形地だが減価要因にならない。代替競争関係にある他の不動産と比較して市場競争力は普通。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	掛川市
地域	静岡県掛川市淡陽５番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,275 円／平米 6万3,723 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,714 円／平米 6万1,868 円／坪
標準価格 平米 坪	2万123 円／平米 6万6,527 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	袋井市
地域	静岡県掛川市淡陽５番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,749 円／平米 11万1,574 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,431 円／平米 11万3,829 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,580 円／平米 8万4,567 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	掛川市
地域	静岡県掛川市淡陽５番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,150 円／平米 6万4 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,150 円／平米 6万4 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,744 円／平米 7万5,192 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	袋井市
地域	静岡県掛川市淡陽５番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,275 円／平米 11万7 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,340 円／平米 11万3,528 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,947 円／平米 7万9,169 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情