路線価 (2023) 静岡県藤枝市田中2-11-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 藤枝市静岡県藤枝市田中２丁目１１番８
価格時点	2023 年
駅名	西焼津駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万5,549 円 1平米 5万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万5,549 円／坪 1平米 5万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は志太地域のＪＲ沿線に近い住宅地域である。需要層は藤枝市及び隣接市に居住または勤務する１次取得者である。旧来からの住宅地域で、街路の幅員、系統及び画地の配置状態がやや劣るが、商業施設などへの接近性が良好なため生活利便性が高い。周辺での優良宅地供給の影響を受け、需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１１００万円～１４００万円、新築戸建住宅で２５００万円～３０００万円である。 (2) 同一需給圏は主に藤枝市を中心に隣接する焼津市の住宅地域一円。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とし、市街化区域に近く周辺市町からの転入も多少は見られる。津波リスクが殆どない内陸部の住宅地域で相応の利便性を有するが、市街化調整区域であるため土地需要は弱めであり、地価水準はやや下落傾向で推移している。土地は総額で１，０００万円～１，４００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～２，９００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引にあたっては、収益性はほとんど着目されず、居住の快適性を重視される。よって、収益価格は試算しない。取引での成約価格を指標に価格水準が形成され、この水準を重視した取引が行われる住宅地域であることから、不動産の市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、対前年変動率等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺にはアパート等の収益物件も若干見られるが、立地環境等から経済合理性に合致した収益物件の想定は困難であるため収益還元法は適用しなかった。住環境を重視した自用目的の土地取引が主体の地域であり、近隣地域を含む市街化調整区域に存する４取引事例を選択し求めた比準価格は市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を採用し、市場分析の結果を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ西焼津駅北西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤枝市静岡県藤枝市田中２丁目１１番８
標準地の範囲
東	600 m
西	400 m
南	400 m
北	500 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	17 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　　北　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)成熟した旧来からの住宅地で今後も現状を維持していくと予想する。 (2)既成の住宅地域であり今後も現状の住環境が維持されるものと予測する。市街化区域の住宅地との比較において、需要者の選好性は低く、地価水準はやや弱含みに推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万5,549 円 1平米 5万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万5,549 円 1平米 5万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万5,549円 1平米 5万3,100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万5,549円 1平米 5万3,100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)郊外部や居住環境の劣る地域の需要は弱く、価格水準は下落基調にある。 (2)円安、海外リスク等の先行き不安はあるものの、各種施策、行動制限の緩和等により土地取引は回復傾向が窺える。
地域要因
(1)旧田中城跡地に古くから集落が形成された既成住宅地である。 (2)郊外の既成住宅地域で特段の変動要因はない。市街化調整区域に位置するため土地需要はやや弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市田中２丁目１１番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,534 円／平米 10万7,557 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,990 円／平米 17万1,879 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,990 円／平米 17万1,879 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,500 円／平米 17万6,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市田中２丁目１１番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万4,309 円／平米 17万9,546 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,064 円／平米 17万2,124 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,064 円／平米 17万2,124 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,600 円／平米 17万7,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市田中２丁目１１番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,146 円／平米 13万9,335 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,228 円／平米 16万9,360 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,228 円／平米 16万9,360 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,800 円／平米 17万4,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市田中２丁目１１番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,426 円／平米 10万7,200 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,034 円／平米 12万5,740 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,013 円／平米 16万2,037 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県藤枝市田中２丁目１１番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万3,911 円／平米 17万8,230 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,748 円／平米 17万4,385 円／坪
標準価格 平米 坪	5万671 円／平米 16万7,518 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,200 円／平米 17万2,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情