路線価 (2023) 静岡県藤枝市天王町1-100-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 藤枝市静岡県藤枝市天王町１丁目１００番７
価格時点	2023 年
駅名	藤枝駅 から 3800m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,210 円 1平米 5万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万5,879 円／坪 1平米 5万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は志太地域のＪＲ沿線に近い住宅地域である。需要層は藤枝市及び隣接市に居住または勤務する１次取得者である。商業施設などへの接近性が良好なため生活利便性が高いが、旧来からの住宅地域で街路の幅員、系統及び画地の配置が雑然としており、隣接する五十海地区と比して選好性が弱い。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１２００万円前後で、新築戸建住宅であれば２５００万円～３０００万円となる。 (2) 同一需給圏は志太地域一円の住宅地域である。需要者は藤枝市と周辺市内に勤務する３０～４０代の第１次取得者層が中心である。周辺には商業施設もあり利便性は良好であるが旧来からの住宅地で街路、環境がやや劣り需要はやや弱含みの状態にある。需要の中心となる価格帯は土地で１０００万～１３００万円程度、新築戸建で２５００万～３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引にあたっては、収益性はほとんど着目されず、居住の快適性を重視される。よって、収益価格は試算しない。取引での成約価格を指標に価格水準が形成され、この水準を重視した取引が行われる住宅地域であることから、不動産の市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用目的の戸建住宅等の取引が中心で、賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は適用できなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、最近の需給動向を考慮し代表標準地との検討を踏まえ不動産市場を反映した実証性が認められる比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ藤枝駅北方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	65.9 坪 (218 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤枝市静岡県藤枝市天王町１丁目１００番７
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	450 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　　北　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)利便性が良好で需要が底堅い住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると予想される。 (2)利便性が良好な既成の住宅地域であり今後も住宅地として現況のまま推移していくものと予測する。周辺住宅地よりも環境条件がやや劣り地価はやや弱含みの状態で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万6,210 円 1平米 5万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万5,879 円 1平米 5万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万6,210円 1平米 5万3,300円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万5,879円 1平米 5万3,200円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利便性が高く、居住環境が優れる藤枝駅周辺の宅地需要は依然として好調だが、駅からやや離れた居住環境等の劣る地域の需要は弱い。 (2)コロナ禍の影響で低迷してきた雇用状況、所得状況に持ち直しの動きも見られるものの資源高や円安による輸入価格の上昇により不透明感が見られる。
地域要因
(1)藤枝市役所周辺に所在する旧来からの住宅地は、利便性が高く、需要は底堅いが、街路や画地配置が雑然とした地域の競争力は弱い。 (2)一般住宅のほかにアパート等も混在する住宅地域であるが環境条件が優る周辺の宅地供給による影響から需要はやや弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市天王町１丁目１００番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,696 円／平米 16万4,295 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,849 円／平米 21万1,085 円／坪
標準価格 平米 坪	7万10 円／平米 23万1,453 円／坪
査定価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市天王町１丁目１００番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,977 円／平米 19万8,284 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,797 円／平米 19万7,689 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,823 円／平米 17万7,939 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,800 円／平米 17万7,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市天王町１丁目１００番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万497 円／平米 20万3 円／坪
推定価格 平米 坪	6万376 円／平米 19万9,603 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,915 円／平米 17万4,937 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,900 円／平米 17万4,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市天王町１丁目１００番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,066 円／平米 17万2,130 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,962 円／平米 17万1,786 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,022 円／平米 17万5,291 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市天王町１丁目１００番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,155 円／平米 14万9,282 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,184 円／平米 15万5,990 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,427 円／平米 17万3,324 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,400 円／平米 17万3,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情