路線価 (2023) 静岡県藤枝市駅前2-7-35 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 藤枝市静岡県藤枝市駅前２丁目７番３５
価格時点	2023 年
駅名	藤枝駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,100万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,100万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万2,594 円／坪 1平米 14万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は志太地域一円の商業地域。需要者は市内の事業者のほか、多店舗化を展開する県内外の法人である。藤枝駅北方の店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であるが、駅前１丁目８街区で店舗、福祉施設等の再開発ビルが平成３０年４月に完成し、環境改善への期待は高まっている。周辺での取引は非常に少なく、画地規模、利用形態によって価格帯に幅があるが、需要の中心は、２００㎡の土地で３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は主に藤枝駅を中心とした志太地区の商業地域。需要者は地元で店舗等を展開する事業者から、チェーン店を広域展開する大手法人まで多様である。物価高、通販市場の拡大等商業地需要は厳しい状況にあるが、近傍では再開発事業の竣工や計画もあり、再生に向けた期待感も窺えることから、地価水準は若干強含み傾向で推移している。画地規模、利用方法も多様であり、取引価格の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域であるが、新築の収益物件は少なく、自用目的の取引も多く見られる。比準価格は類似の事例から求められており、不動産の市場性を反映した客観性、信頼性の高い価格といえる。収益価格は収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料収入を得ることができないことからやや低位に求められた。以上より、市場性を反映した信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺には自用の店舗のほか賃貸物件等も見られるが、土地価格、建築費を反映した賃貸市場が形成されていないため収益価格は低位に試算された。商業地事例の絶対数は少ないが、同一街路の近接地に存する事例を中心に４取引事例を選択し比準を行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、市場分析の結果を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ藤枝駅北方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤枝市静岡県藤枝市駅前２丁目７番３５
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	20 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17.5 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	藤枝駅北側の既成の商業地域
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)藤枝駅北側の店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であるが、限られた地域にあり用途の多様性が認められる。地価は今後の景気動向にもよるが、当面はやや強含みの横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)藤枝駅北口中心部の商業地域で特段の変動要因はなく、当面現状を維持するものと予測する。近傍では再開発事業が計画される等期待感もあるため、地価水準はやや強含み状態で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 50万2,512 円 1平米 15万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 50万2,512 円 1平米 15万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)急激な円安や物価高など国内外を取り巻く環境は不透明であるが、不動産市場は新型コロナウイルス感染症の影響から落ち着きを取り戻しつつある。 (2)各種施策による下支えは認められるが、地方都市の商業地における土地需要は地域要因、個別的要因等の優劣による格差が拡大している。
地域要因
(1)藤枝駅北側の駅前商業地域であるが、当面は大きな変化は予測されない。 (2)再開発事業の竣工、計画がある駅北口商業地域である。周辺では近年自用目的の取引において強めの取引価格が散見される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市駅前２丁目７番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,264 円／平米 44万571 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,930 円／平米 44万2,773 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,310 円／平米 52万3,373 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市駅前２丁目７番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,592 円／平米 42万8,431 円／坪
推定価格 平米 坪	13万240 円／平米 43万573 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,418 円／平米 51万3,812 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市駅前２丁目７番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,414 円／平米 47万821 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,719 円／平米 55万7,785 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,589 円／平米 50万1,153 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市駅前２丁目７番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,836 円／平米 30万6,916 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,022 円／平米 30万7,531 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,420 円／平米 48万7,371 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情