路線価 (2023) 青森県青森市大字幸畑字谷脇120-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市大字幸畑字谷脇１２０番７
価格時点	2023 年
駅名	東青森駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	333万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	333万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,656 円／坪 1平米 1万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は青森市内の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は世帯分離に伴う一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は殆どない。地縁的選好性が強いことから需要者は限られる傾向にあり、コロナ禍による大きな影響はないものの、需要は弱い。市街化調整区域内の農家も混在する住宅地域内においては大小様々な画地があり、取引規模もまちまちで需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は青森市の市街化調整区域内の住宅地域。地縁的選好性が強く、需要者は農家の世帯分離に伴う一次取得者（分家住宅）が中心である。農業所得の低迷等を背景とし、土地需要は低迷している。土地需要の中心は画地規模３００㎡、総額が４００万円程度であり、新築建売住宅、中古住宅等の土地建物としての取引はあまり見られず、土地建物としての需要価格帯は顕在化していない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の住宅地域で賃貸市場が形成されていないため収益還元法の適用は出来なかった。当地域は、自用の戸建住宅の建築を目的とした取引が殆どであり、自用目的での取引価格を基に地価水準は形成されていると判断される。よって、市場の実態を反映していると判断される比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 青森市の市街化調整区域内の農家住宅地域であり、土地の収益性が低いため、土地取引においては住宅取得目的の売買がほとんどであり、収益価格は試算できなかった。そのため、比準価格を採用し、さらに代表標準地と規準した価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東青森駅南方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模農家住宅の中に一般住宅等が混在する地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市大字幸畑字谷脇１２０番７
標準地の範囲
東	410 m
西	840 m
南	330 m
北	470 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	19 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	畑地も散見される住宅地域。
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)青森市の中心部から遠い南東郊外にあり、また市街化調整区域内の農家も混在する地域で地縁性もあることから当地域への需要は弱く、地価は当面下落傾向で推移すると予測する。 (2)古くからの農家住宅地域で農業の長期不振等のため従前から住宅地需要は低調だが、今後も需要は弱めで地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口、新設住宅着工数は減少したが、土地取引件数は若干増加した。住宅地需要についてはコロナ禍による大きな影響は見られない。 (2)青森市の人口減少、高齢化の進展等があるが、地価は上昇と下落の二極化傾向にある。
地域要因
(1)調区内であり地縁性が強く、中心部からも遠いため需要は弱く、地価の下落傾向が続いている。 (2)市街地から離れた農家住宅地域で元々需要が少ないうえに農家所得の減少等から住宅地需要は引き続きやや減退傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220902201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字幸畑字谷脇１２０番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,706 円／平米 4万2,006 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,714 円／平米 3万8,726 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,502 円／平米 4万1,332 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220102201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字幸畑字谷脇１２０番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万877 円／平米 3万5,959 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,638 円／平米 4万1,781 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,638 円／平米 4万1,781 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220102201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字幸畑字谷脇１２０番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,865 円／平米 1万2,778 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,647 円／平米 4万5,117 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,899 円／平米 4万2,644 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1201202201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字幸畑字谷脇１２０番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,500 円／平米 2万4,795 円／坪
推定価格 平米 坪	9,416 円／平米 3万1,129 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,521 円／平米 4万1,394 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情