路線価 (2023) 静岡県藤枝市水守3-1-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 藤枝市静岡県藤枝市水守３丁目１番１
価格時点	2023 年
駅名	藤枝駅 から 4500m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4,820万 円 (648 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万5,966 円 1平米 7万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	4,830万 円 (648 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万6,628 円／坪 1平米 7万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は志太榛原地域の商業地域一円である。需要層は藤枝市内に地縁性のある地元事業者及び規模、総額が大きい場合は全国規模の法人も含まれる。背後に大きな住宅団地を擁し、核となる大型量販店も付近に所在し、接面道路の交通量も多く、今後も商業施設の集積が期待できる。しかし、ＪＲ駅よりからはやや離れており、収益の永続性の面で慎重な需要層もあり、地価は若干の弱含みになっている。需要の中心となる価格帯は、規模により大きく変動する。 (2) 同一需給圏は志太地区の主に幹線道路沿いの商業地域。需要者は地元で店舗等を展開する事業者から、チェーン店を広域展開する大手法人まで多様である。物価高、通販市場の拡大等商業地需要は厳しい状況にあるが、区画整理済みの店舗が集積する比較的新しい商業地域で繁華性は維持されており値頃感も窺えることから、地価水準は若干弱含み傾向で推移している。画地規模、利用方法も多様であり、取引価格の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、自用目的の取引が主であるが、一定の賃貸需要もあり、収益性も考慮される。しかし、取引に当たっては、取引市場での成約価格を指標に形成された価格水準が重視され、収益性に着目した取引は少ない。よって、取引事例から検討した実証的な比準価格を標準とし、低位に求められた収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、他の類似の路線商業地の価格水準の動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 幹線道路沿いの路線商業地域であるが、土地価格、建築費を反映した賃料収入が困難な賃貸市場であるため収益価格は低位に試算された。商業地事例の絶対数は少ないが、同一街路上に存する事例を中心に４取引事例を選択し比準を行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ藤枝駅北東方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	196 坪 (648 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道サービス店舗を主とした路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤枝市静岡県藤枝市水守３丁目１番１
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	450 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	18 m
面積	630 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	区画整理事業により需要のが高まった水守地区の路線商業地
街路	１７ｍ　県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗が集積し繁華性が高い路線商業地で、今後も価格水準は安定的に推移すると予想する。 (2)店舗等が集積した路線商業地域で特段の変動要因はなく、当面現状を維持するものと予測する。商況は維持されており、地価水準は若干弱含みの状態で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万5,966 円 1平米 7万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万6,628 円 1平米 7万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万5,966円 1平米 7万4,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 24万7,289円 1平米 7万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万6,628円 1平米 7万4,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 24万7,289円 1平米 7万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)藤枝市郊外で繁華性の高い路線商業地の需要は底堅く、価格水準は微減または横ばい傾向で推移している。 (2)各種施策による下支えは認められるが、地方都市の商業地における土地需要は地域要因、個別的要因等の優劣による格差が拡大している。
地域要因
(1)周辺での区画整理事業完了から間もないので、今後更に商業施設の集積が期待できる。 (2)幹線道路沿いの店舗が集積する路線商業地域で繁華性も維持されており特段の変動要因はない。地価は値頃感もみられ安定しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。角地の画地で選好性に優る。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市水守３丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,356 円／平米 18万9,619 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,299 円／平米 18万9,430 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,095 円／平米 18万2,144 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,500 円／平米 19万6,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市水守３丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万510 円／平米 20万46 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,999 円／平米 21万4,887 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,074 円／平米 22万8,359 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,600 円／平米 24万6,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市水守３丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,911 円／平米 20万4,678 円／坪
推定価格 平米 坪	6万576 円／平米 20万264 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,680 円／平米 22万7,056 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,200 円／平米 24万5,305 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市水守３丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,171 円／平米 14万6,029 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,914 円／平米 17万1,628 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,219 円／平米 22万8,838 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,800 円／平米 24万7,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情