路線価 (2023) 静岡県藤枝市高柳1-520-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 藤枝市静岡県藤枝市高柳１丁目５２０番３
価格時点	2023 年
駅名	藤枝駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,370万 円 (496 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,370万 円 (496 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,696 円／坪 1平米 4万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は志太榛原地域の工業地域一円である。大工場地を核にその周辺で中小工場地域を形成している現状から、需要者の中心は工場・倉庫用地での取得を目的とする地元の事業者である。隣接住宅地域での宅地分譲が盛んだが、近隣地域は工場が多く残り、住宅地としては居住環境が劣るので、宅地開発業者からの需要は少ないと判断する。藤枝市内の工業地の取引は非常に少なく、画地規模によるばらつきも大きく、取引の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 工業地の事例は少ないため同一需給圏を県中部の圏域と判定した。需要者は同一需給圏内の法人を中心に圏外の大手企業を含む。コロナ禍の影響による製造業の生産調整や先行き不透明感は認められる一方で、企業の業績、設備投資に回復傾向も見られる。対象標準地は市の中心部に近く利便性良好であるため、地価水準は概ね安定した状態である。取引価格は画地規模等による個別格差が大きく、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 利便性が高く居住環境が優れた住宅地域に隣接する中小工場・倉庫を中心とする工業地域であり、周辺住宅地の価格水準との牽連性が強く、取引市場で成立した価格を指標に価格水準が形成される地域に所在する。賃貸用の工場兼事務所の建築を想定し収益価格を求めたが、投下資本に見合う賃料は確保できず、低位に試算された。したがって、本件では、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の工場を主体とした工業地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は低位に試算された。本件評価においては、代替競争関係を有する志太地区の工業地域に存する４事例を選択し比準を行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、市場分析の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ藤枝駅東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	150 坪 (496 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅兼作業所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小工場、倉庫、一般住宅等が混在する地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤枝市静岡県藤枝市高柳１丁目５２０番３
標準地の範囲
東	150 m
西	200 m
南	350 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中小規模工場地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	30 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺利用状況から、工場用途での需要が主なので、今後も現状のまま推移すると予想される。 (2)特段の変動要因はなく、当面現状を維持するものと予測する。市内における工業地の供給は少なく、地価水準は概ね安定した状態で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)志太榛原地区においての工場地の需要は、海岸近くに所在するものを除き比較的堅調であり、価格水準は横ばい傾向である。 (2)部品供給不足、海外リスク等による先行き不透明感は認められるが、企業収益、生産活動の復調に伴い、設備投資需要は比較的安定している。
地域要因
(1)格別の変動要因は見当たらず、本地域は現状を維持すると考える。 (2)市街地の工業地域であり周辺では住宅地の供給も見られる。市街化区域内の工業地供給は少なく、土地需要は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市高柳１丁目５２０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,597 円／平米 24万6,618 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,164 円／平米 20万5,514 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,855 円／平米 15万8,209 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,900 円／平米 15万8,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	島田市
地域	静岡県藤枝市高柳１丁目５２０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,749 円／平米 11万8,186 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,749 円／平米 11万8,186 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,665 円／平米 15万7,580 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,700 円／平米 15万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県藤枝市高柳１丁目５２０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,276 円／平米 11万9,928 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,149 円／平米 11万6,203 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,250 円／平米 8万6,783 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県藤枝市高柳１丁目５２０番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,607 円／平米 12万1,023 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,008 円／平米 11万5,736 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,630 円／平米 15万7,465 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情