路線価 (2023) 静岡県御殿場市東田中2-63外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 御殿場市静岡県御殿場市東田中２丁目６３番外
価格時点	2023 年
駅名	御殿場駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,830万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,830万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万1,177 円／坪 1平米 9万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は御殿場市及び周辺市町に形成される住宅地域。御殿場市内の居住者及び市内並びに周辺市町の企業等に勤務する３０代を中心とする子育て世代が需要の中心。御殿場市の中心市街地及び幹線道路沿いとその背後は利便性が高く、大企業勤務者や公務員を中心に住宅需要は概ね安定的である。市場の中心価格帯は更地が１０００万円台前半から中盤程度、新築の建売住宅で３０００万円前後であるが、大企業勤務者等にはこれを超える需要も見られる。 (2) 同一需給圏の範囲は御殿場市及び周辺市の住宅地域一円である。市場参加者の中心は御殿場市等に居住する一次取得者である。当該地域は市街地への接近性に比較的優れた居住環境を有する住宅地域で需要は比較的安定しているが、地価水準は弱含み傾向で推移している。中心価格帯は土地で１，０００万円～２，０００万円程度、新築戸建て住宅では２，５００万円～３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成住宅地域に存するため原価法は適用しない。また、画地規模がやや小さく投資採算性の観点から賃貸住宅の想定が困難であるため収益還元法も適用しない。対象不動産は、自用目的の取引により市場が形成され、取引市場における現実の取引価格を指標に価格形成がなされる地域に存することから、本件では市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、対象不動産の鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺にアパート等も見られるが賃貸経営による収益獲得を目的とした土地取引はなく、賃貸市場が未成熟なため土地価格と賃料との間の相関関係は低く収益還元法の有効性が低い。自己の居住用不動産の取得を目的とした取引が中心で居住快適性や利便性を重視して価格が形成される既成住宅地域である。価格形成について収益性が反映されていない地域のため市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	御殿場駅東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	60.8 坪 (201 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	空地も見られる区画整理済みの住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	御殿場市静岡県御殿場市東田中２丁目６３番外
標準地の範囲
東	200 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が中心の区画整理済みの住宅地域。今後は空地が減少し熟成が進行するものと予測する。路線商業地背後の利便性に優れる住宅地域として需要は堅調であり、地価は底堅く推移するものと予測する。 (2)区画整理により整備された住宅地域で、空地も散見されるものの、今後熟成が進んでいくものと予測される。需要は比較的安定しているものの、地価水準は横ばい又は若干の上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万1,177 円 1平米 9万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 30万185円 1平米 9万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万1,177円 1平米 9万1,100円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 30万185円 1平米 9万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利便性の高い住宅地域の需要は底堅く、地価の上昇地域も見られる一方、郊外では弱含みの地域も見られる。 (2)コロナ禍による景気の先行き不透明性により不動産市場についても全般的に横這い又は弱含み傾向にある。
地域要因
(1)繁華な商業施設に近く生活利便性及び環境の良好な住宅地域であり、需要は堅調で地価は安定的。 (2)特段の変動要因はない。商業地背後の住宅地域で需要は比較的安定しているが、地価水準は弱含み傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	御殿場市
地域	静岡県御殿場市東田中２丁目６３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,302 円／平米 30万1,844 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,618 円／平米 26万9,829 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,856 円／平米 29万452 円／坪
査定価格 平米 坪	9万500 円／平米 29万9,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	御殿場市
地域	静岡県御殿場市東田中２丁目６３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,586 円／平米 24万9,887 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,987 円／平米 23万7,989 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,257 円／平米 28万8,472 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,900 円／平米 29万7,209 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	御殿場市
地域	静岡県御殿場市東田中２丁目６３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,212 円／平米 18万5,837 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,765 円／平米 22万4,031 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,006 円／平米 29万948 円／坪
査定価格 平米 坪	9万600 円／平米 29万9,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	御殿場市
地域	静岡県御殿場市東田中２丁目６３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,711 円／平米 21万629 円／坪
推定価格 平米 坪	6万738 円／平米 20万800 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,452 円／平米 29万5,728 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,100 円／平米 30万4,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情