路線価 (2023) 静岡県御殿場市東田中1-168-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 御殿場市静岡県御殿場市東田中１丁目１６８番１
価格時点	2023 年
駅名	御殿場駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,900万 円 (869 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,900万 円 (869 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万9,288 円／坪 1平米 14万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は御殿場市を中心に隣接する裾野市を含む商業地域一円である。需要者の中心は自社店舗等を求める地元企業を中心とし、全国展開の大手法人等も含まれる。御殿場市内において店舗の集積度が高く、背後人口が多いことから、需要も安定的に見込まれる商業地域で、土地又は建物の賃貸借契約による出店も多くみられる。商業地域の取引件数は少なく、画地規模も様々であることから、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は御殿場市及び裾野市等の隣接する市町である。需要者は、同一需給圏内の法人及び全国展開する法人が中心である。御殿場市内において、集客力を有する小売店舗等が存在している繁華性の高い商業地域であり、希少性を有している。商業地域で、取引が行われる面積はバラツキがあり、取引件数も少ないことから中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 沿道型店舗が集積する路線商業地域であるが、旧来の土地所有者による定期借地や借家等、遊休不動産の活用を中心として賃貸市場が形成されており、土地価格に見合った家賃収入は得られないため収益価格は低位に試算された。比準価格はやや時点の古い事例も採用したが、適切に補正修正を行っており規範性が高い。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣には、賃貸店舗、賃貸事務所等の収益用不動産も存在しているが、収益性に着目して土地価格が形成されるまでには至っていない状況にある。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算されている。収益用不動産も存在しているが、収益目的での土地取引は少ないことから、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考程度とし、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	御殿場駅北東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	262.9 坪 (869 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗、飲食店が多い新興商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	御殿場市静岡県御殿場市東田中１丁目１６８番１
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	30 m
面積	900 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当市で最も繁華性の高い商業地域で、周辺で道路網の整備が進むほかは、当分の間は現在の利用状況を維持すると予測する。コロナ禍の中にあっても盛業店舗が多く、出店の需要もあり、地価は底堅く推移すると予測する。 (2)店舗等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。地域要因の大きな変動はなく、現状程度で推移するものと予測される。地価はやや強含み傾向と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は微減、観光交流客数は回復途上にある。新東名、国道１３８号バイパス等の道路網の整備も進んでおり、路線商業地域には追い風となる。 (2)人口は微減傾向。御殿場駅富士山口の既成商業地域の衰退傾向は続いている。幹線沿いの商業地域の需要は比較的に堅調である。
地域要因
(1)店舗の集積度が高い商業地で、新型コロナによる巣ごもり需要の影響を受けて盛業の店舗も多く、需要は安定し、地価は底堅い状態が継続している。 (2)同一街路の整備が進められているが、地域要因の大きな変動はない。御殿場市において繁華性が高い商業地域で、需要が強い状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	裾野市
地域	静岡県御殿場市東田中１丁目１６８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,938 円／平米 27万4,193 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,233 円／平米 33万4,676 円／坪
標準価格 平米 坪	15万197 円／平米 49万6,551 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	御殿場市
地域	静岡県御殿場市東田中１丁目１６８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,852 円／平米 34万3,335 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,229 円／平米 34万1,275 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,700 円／平米 51万4,744 円／坪
査定価格 平米 坪	15万6,000 円／平米 51万5,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	御殿場市
地域	静岡県御殿場市東田中１丁目１６８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,800 円／平米 43万5,731 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,405 円／平米 43万4,425 円／坪
標準価格 平米 坪	17万8,782 円／平米 59万1,053 円／坪
査定価格 平米 坪	17万9,000 円／平米 59万1,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	御殿場市
地域	静岡県御殿場市東田中１丁目１６８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万540 円／平米 33万2,385 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,874 円／平米 25万4,145 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,045 円／平米 47万9,519 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	裾野市
地域	静岡県御殿場市東田中１丁目１６８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万1,833 円／平米 63万4,200 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,381 円／平米 41万4,510 円／坪
標準価格 平米 坪	15万880 円／平米 49万8,809 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情