路線価 (2023) 静岡県袋井市梅山字井沼2391-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 袋井市静岡県袋井市梅山字井沼２３９１番１７
価格時点	2023 年
駅名	袋井駅 から 4500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	824万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	821万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,817 円／坪 1平米 3万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は袋井市旧浅羽町を中心に周辺都市南部の住宅地域一円。市場参加者は市内在住の一次取得者層が中心で、市外からの転入は少ない。袋井市南部は市町合併前の旧町地域が多く、相対的に需要が弱いものの、地価水準は低位で市中心部等との利便性は比較的良好であることから取引はある程度みられる。需要の中心となる価格帯は土地のみの場合７００万円～１０００万円前後、建売住宅の場合２２００万円～２５００万円程度とみられる。 (2) 同一需給圏は旧浅羽町内を中心に隣接市を含む郊外の住宅地域。需要者は旧浅羽町内に居住する１次取得者が中心である。他地域からの転入は限定的であるが、旧浅羽町の中心部に近く、居住環境は比較的良好である。需要も相応に見込める地域であるため、周辺地域における取引も見られる。需要の中心となる価格帯は、土地は７００万円～１，０００万円程度、新築戸建は２，０００万円～２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用目的での取引を中心とする郊外部の住宅地域である。価格形成においては居住の快適性等が重視されており、賃貸需要は乏しく標準的な収益想定は困難で収益価格は試算しない。取引は郊外部を広域に収集し、規範性ある取引事例を選択できた。よって最近の市況動向を考慮の上、実証的な比準価格を標準として、代表標準地との検討結果及び前年標準地価格からの変動動向に留意し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ郊外の住宅地域で、賃貸需要が乏しく、投資採算性の観点から収益価格は試算しなかった。一方、対象標準地は居住の快適性・利便性等を重視する住宅地域に存し、自己使用目的で取引されるのが一般的であることから、市場の実態を反映した比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	袋井駅南方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	袋井市静岡県袋井市梅山字井沼２３９１番１７
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	19 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧浅羽町中心部近くの住宅地域
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧浅羽町中心部近くの住宅地域で農地も周囲にみられ、利用状況に変化はない。役所支所等は近郊で一定の利便性があり、市北部に比べ相対的に需要は弱いものの、既に水準は低位で地価は横這いでの推移を予測する。 (2)旧浅羽町の中心部に近い区画整然とした住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測する。市の中心部から遠方で相対的に需要は弱く、地価はやや弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万2,817 円 1平米 3万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の収束傾向から市街地近郊の市況は回復傾向、南方郊外部は依然弱含みで、水害等による選別は厳しい中、過疎化もあり弱含み傾向。 (2)袋井市の人口は増加傾向である。住宅市場は建築費の高騰が影響し土地の市場滞留期間が延びているが、概ね新型コロナの影響から回復傾向である。
地域要因
(1)市役所支所に近い区画整然とした住宅地域で、低位な地価水準と利便性からコロナ禍の影響も少なく横這いで推移した。 (2)郊外の区画整然とした住宅地域であり、地域要因に格別の変動はない。
個別的要因	(1)方位は北西向きで、代替競争関係にある他の不動産と比較して市場競争力は普通。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	袋井市
地域	静岡県袋井市梅山字井沼２３９１番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,245 円／平米 9万6,684 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,736 円／平米 10万8,225 円／坪
標準価格 平米 坪	3万116 円／平米 9万9,563 円／坪
査定価格 平米 坪	3万100 円／平米 9万9,511 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	袋井市
地域	静岡県袋井市梅山字井沼２３９１番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,675 円／平米 9万4,800 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,462 円／平米 9万789 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,625 円／平米 9万7,940 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,600 円／平米 9万7,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	袋井市
地域	静岡県袋井市梅山字井沼２３９１番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,297 円／平米 11万9,998 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,891 円／平米 11万2,044 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,352 円／平米 10万3,650 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	袋井市
地域	静岡県袋井市梅山字井沼２３９１番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,729 円／平米 11万4,814 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,316 円／平米 11万3,449 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,577 円／平米 11万1,006 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,600 円／平米 11万1,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情