路線価 (2023) 静岡県袋井市旭町2-1-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 袋井市静岡県袋井市旭町２丁目１番８
価格時点	2023 年
駅名	袋井駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万5,718 円 1平米 7万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万5,718 円／坪 1平米 7万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は袋井市及び周辺市を含む幹線道路沿い商業地域一円。需要者は地元資本の法人、個人事業者等が中心である。幹線道路沿い店舗は郊外型大規模店や周辺都市への顧客流出があるものの、近隣顧客を対象にした商業利用に一定の需要があり、コロナ禍が収束に向う中、収益性の見通しは回復傾向にある。需要の中心となる価格帯は商業地の取引が少なく、道路事情や繁華性、画地規模等の違いによる開差があり中庸化は困難である。 (2) 同一需給圏は袋井市及びその周辺市の路線商業地域である。需要者は個人事業者及び地元の法人等が中心である。幹線道路沿いに大型物販店舗を中心に飲食店舗、サービス店舗等が立地し、市内では店舗の集積度が比較的高い路線商業地域であり、需要は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、規模や需要者の属性等によりばらつきが大きく、中庸化は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益性が主要な指標となる路線商業地域であるが低層利用が主となる賃料収入は元本に見合う水準に無く、取引においては収益性よりも自用の利便性等が重視されており、収益価格は低位に試算された。周辺での代替性を有する取引事例が収集選択できたことから、市場性を反映した実証的な比準価格が得られたものと思料する。よって、比準価格を標準に収益価格は参考に留め、代表標準地価格との検討結果に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は賃貸物件も見られるが、自己使用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性のある事例から試算しており実証的である。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	袋井駅北方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	52.3 坪 (173 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗等が多い県道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	袋井市静岡県袋井市旭町２丁目１番８
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15.5 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ袋井駅に直結する幹線県道沿いの路線商業地域であり、集客力有る商業施設が至近で利用状況は安定している。今後も同程度の繁華性を維持するものとみられ、地価は底堅く推移するものと予測する。 (2)幹線道路沿いの路線商業地域であり、格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測する。需給動向は安定しており、地価は今後も安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万5,718 円 1平米 7万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万5,718 円 1平米 7万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万5,718円 1平米 7万1,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 23万5,718円 1平米 7万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万5,718円 1平米 7万1,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 23万5,718円 1平米 7万1,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内路線商業地域は飲食等需要の回復から一定の商況を維持しており、近隣住民を顧客とする市内商業地は概ね安定している。 (2)新型コロナの影響は弱まりつつあるが、車社会の当市では郊外型店舗や大型商業施設への客足の流れは変わらず、駅に近い商業地域は衰退傾向にある。
地域要因
(1)低層店舗中心の利用状況に変化はない。集客力のある大型店に隣接し、前面道路の交通量も比較的多いため需給は安定傾向に推移している。 (2)車両交通量は比較的多く、集客力のある大型店舗もある商況の安定した路線商業地域であるが、地域要因に変動はなく、地価は横ばい傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	袋井市
地域	静岡県袋井市旭町２丁目１番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,745 円／平米 24万495 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,599 円／平米 24万12 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,382 円／平米 23万9,295 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,400 円／平米 23万9,354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	袋井市
地域	静岡県袋井市旭町２丁目１番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,075 円／平米 31万7,624 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,842 円／平米 30万6,936 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,143 円／平米 23万5,199 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,100 円／平米 23万5,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	6.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	袋井市
地域	静岡県袋井市旭町２丁目１番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,308 円／平米 26万8,804 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,909 円／平米 27万7,403 円／坪
標準価格 平米 坪	7万393 円／平米 23万2,719 円／坪
査定価格 平米 坪	7万400 円／平米 23万2,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	掛川市
地域	静岡県袋井市旭町２丁目１番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,472 円／平米 24万2,898 円／坪
推定価格 平米 坪	7万434 円／平米 23万2,855 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,289 円／平米 23万5,681 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,300 円／平米 23万5,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情