路線価 (2023) 静岡県裾野市須山字淵267-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 裾野市静岡県裾野市須山字淵２６７番７
価格時点	2023 年
駅名	岩波駅 から 8600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	984万 円 (426 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,369 円 1平米 2万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	984万 円 (426 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,369 円／坪 1平米 2万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、裾野市及び御殿場市の市街化調整区域内を中心とする住宅地域一円。需要者の中心は、裾野市居住者で、圏外からの転入は乏しい。農家住宅、一般住宅、農地等が混在する郊外の利便性の劣る集落地域で、需要が限定されることから取引は少なく、地価水準は下落傾向にある。取引の中心は、土地は５００～１０００万円程度、新規の土地上に戸建住宅を新築する場合は１７００～２８００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、裾野市内の市街化調整区域に形成される住宅地域を中心とし、周辺市町郊外の住宅地域を含む。中心市街地から遠く離れ利便性が劣ることに加え、集落的色彩が強く圏外からの転入は乏しいことから不動産需要は弱く、人口減少や高齢化の進行等も相まって、地価は下落傾向で推移している。中心価格帯は、更地で５００万～１，０００万円程度と推定されるが、新築の戸建物件の供給は殆ど見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、市街化調整区域内でアパート等の収益物件は殆ど見られず、自用の住宅地を目的としての取引が中心である。経済合理性のある賃貸市場は形成されていないので収益価格は試算できなかった。同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえたので、実証性のある比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成集落内に存し適切な造成事例が収集出来ないため原価法は適用しない。また、収益物件が皆無の地域にあるため収益還元法も適用しない。近隣地域及び周辺類似地域では、自用目的の取引により市場が形成され、当該市場における取引価格水準を指標に価格が形成されるものと認められることから、本件では市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、対象不動産の鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	岩波駅北西方
距離	8600 m
土地の状態
土地面積	128.9 坪 (426 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が見られる郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	裾野市静岡県裾野市須山字淵２６７番７
標準地の範囲
東	150 m
西	200 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	18 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　　北　９ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅、一般住宅、農地等が混在する住宅地域で、格別の変動要因はなく、現状を維持するものと予測する。利便性、住環境が劣り、需要は弱いことから、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (2)集落的色彩の強い市街化調整区域内の住宅地域で、特段の変動要因が認められず、今後も概ね現状維持にて推移するものと考えられる。不動産需要が弱く、高齢化の進行等もあり、地価は下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万6,369 円 1平米 2万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,369 円 1平米 2万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)トヨタ自動車東日本東富士工場の閉鎖、新型コロナウィルス感染症の影響等から、ウーブンシティ計画への期待はあるが、需要は弱めで推移している。 (2)当市の人口は減少傾向にあり、高齢化も進みつつあるものの、新型コロナの影響は緩和され、地価の下落幅は概ね縮小傾向にある。
地域要因
(1)地域要因の変動はない。利便性等が劣る市街化調整区域の住宅地であり、地価の下落傾向は続いている。 (2)市街化調整区域内の集落的色彩の強い住宅地で、高齢化の進行等もあり住宅需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	裾野市
地域	静岡県裾野市須山字淵２６７番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,611 円／平米 4万4,998 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,541 円／平米 10万7,581 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,334 円／平米 7万3,836 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	裾野市
地域	静岡県裾野市須山字淵２６７番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,250 円／平米 6万335 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,221 円／平米 7万3,463 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,674 円／平米 7万4,960 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	裾野市
地域	静岡県裾野市須山字淵２６７番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,964 円／平米 5万9,389 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,432 円／平米 8万4,078 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,606 円／平米 7万4,735 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	裾野市
地域	静岡県裾野市須山字淵２６７番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,232 円／平米 12万6,395 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,662 円／平米 11万7,899 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,061 円／平米 8万2,852 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情