路線価 (2023) 静岡県裾野市平松字上ノ原436-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 裾野市静岡県裾野市平松字上ノ原４３６番３
価格時点	2023 年
駅名	裾野駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,300万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万6,474 円 1平米 12万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,300万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万6,474 円／坪 1平米 12万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は裾野市及びその隣接市町等の商業地域であり、主として裾野市中心市街地及びその外縁部の商業地域及び商住混在地域等一円。需要者は個人を含む中小規模の地元事業者が中心である。小規模店舗、共同住宅、一般住宅等が混在し、商況繁華性は低位にあるが、中心市街地にあって用途の多様性を背景に潜在的な需要は底堅く、地価は安定的である。なお、需要の中心となる価格帯は、画地規模や需要者の属性等によりばらつきが大きく中庸化は困難である。 (2) 同一需給圏は裾野駅徒歩圏の近隣商業地域を中心に一部周辺市町の商住混在地域等に及ぶ。需要者は、地域金融機関や各種店舗事業者のほか店舗併用住宅等を求める個人も見られる。近隣地域は街路条件や最寄駅接近性が概ね良好な用途の多様性がある地域として底堅い需要がある。新型コロナによる先行き不透明感等から一時様子見傾向もあったが、最近の地価は概ね横ばい程度と推移される。画地規模や用途が多様で取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 繁華性は低位にあり、収益性に着目して求めた収益価格は比準価格より大幅に低く試算された。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求められた価格であり、市場性を反映し、説得力がある。周辺地域においては、収益性よりも市場性に着目した取引が大半を占め、比準価格は相対的規範性が高いと思料する。以上から本件では、市場性を反映した比準価格を概ね妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 既成市街地に存するため原価法は適用しない。また、住宅等も混在する近隣商業地域であり、必ずしも収益性に着目した価格形成がなされているとは言えず、当該地域では主として自用目的の取引により市場が形成され、当該市場における取引価格水準を指標に価格形成がなされるものと判断される。したがって、本件では市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、市場の需給動向等も十分検討の上、対象不動産の鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	裾野駅北方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	30.6 坪 (101 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、駐車場、住宅等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	裾野市静岡県裾野市平松字上ノ原４３６番３
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	10 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業性は低位に留まる商業地域であり、今後も当面は現状程度の商環境を維持すると予測する。利便な立地で用途の多様性が認められることから潜在需要は高いと思料され、地価は横這い傾向で推移すると予測する。 (2)低層店舗のほかに、駐車場や住宅等も混在する近隣商業地域として、当面は現状と同様の利用状況が継続すると思われる。底堅い需要がある広幅員市道沿いの地域であり、地価は概ね横這い程度と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万6,474 円 1平米 12万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万6,474 円 1平米 12万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少を背景とした購買力の弱まりや、他地域への顧客流出或いはＥコマースの拡大等により市内既存商業地域の商環境は依然厳しい状況にある。 (2)工場の閉鎖等により人口は減少しているが、ウ－ブンシティの建設が始まり、御宿地区の区画整理で９６区画の分譲が始まり、発展の兆しが見られる。
地域要因
(1)裾野駅西土地区画整理事業地内の商業エリアで各種店舗が営業を開始し相応の集客を見せているが、商業的な影響は局所的である。 (2)郊外の大型店の出店等により商況は停滞気味であるが、街路条件等が良好な近隣地域の需要及び価格水準は概ね安定的。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	裾野市
地域	静岡県裾野市平松字上ノ原４３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,940 円／平米 29万4,036 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,899 円／平米 35万3,408 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,330 円／平米 42万4,259 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	裾野市
地域	静岡県裾野市平松字上ノ原４３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,938 円／平米 27万4,193 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,233 円／平米 33万4,676 円／坪
標準価格 平米 坪	13万455 円／平米 43万1,284 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	裾野市
地域	静岡県裾野市平松字上ノ原４３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,464 円／平米 35万8,582 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,292 円／平米 34万4,789 円／坪
標準価格 平米 坪	13万365 円／平米 43万987 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	裾野市
地域	静岡県裾野市平松字上ノ原４３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,606 円／平米 39万2,111 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,280 円／平米 38万4,422 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,444 円／平米 37万5,046 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情