路線価 (2023) 静岡県裾野市御宿字朴ノ木平1536-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 裾野市静岡県裾野市御宿字朴ノ木平１５３６番１６
価格時点	2023 年
駅名	岩波駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,350万 円 (972 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,830 円 1平米 5万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,350万 円 (972 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,830 円／坪 1平米 5万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として裾野市及びその隣接市町等に展開する路線商業地域、商住工混在地域等一円。需要者は地元中小法人から全国的な多店舗展開を指向する大手法人まで幅広く、一様で無い。現状は核となる商業施設に欠き、商業用途での需要は限定的であるが、纏まった土地の供給は乏しく、事業用地の潜在需要は相応に見込まれる地域である。需要の中心となる価格帯については、画地規模や需要者の属性等によりばらつきが大きく、一様でない。 (2) 同一需給圏は裾野市、御殿場市の路線商業地域及び周囲の住宅地域、工場地域一円である。需要者の中心は全国展開の店舗経営を図る法人、地元の店舗経営、事務所を求める法人、流通関連等の事業所を求める法人、ウ－ブン・シティ隣接の併用住宅や住宅を求める個人等である。新型コロナの影響は存するが、隣接のウ－ブン・シティ建設による発展の期待感が需要に繋がる可能性は高い。取引の中心価格帯は規模が様々により定め難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は周辺の類似地域等に存する取引事例から求められており、市場性を反映した実証的な価格と思料する。収益価格は収益性に着目して求めた価格であるが、地価や建築費等に見合う賃料収受が困難な賃貸市場の現状等を反映し、比準価格より低く試算された。近隣地域及びその周辺では収益性よりも市場性に着目した取引が大半を占めることに鑑み、比準価格を概ね妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 既成市街地につき原価法は不適用。比準価格は同一需給圏内の取事事例を基礎とし実証的な価格である。収益価格は賃貸店舗を想定した理論的価格であるが、地域の地価は必ずしも収益性に着目した価格形成がなされているとは言えず、市場の取引価格水準を指標に価格形成がなされるものと判断される。したがって、本件では市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、市場の需給動向等も十分検討の上、対象不動産の鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	岩波駅西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	294 坪 (972 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、ホテル等がみられる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	裾野市静岡県裾野市御宿字朴ノ木平１５３６番１６
標準地の範囲
東	0 m
西	220 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ウーブンシティ建設地に近い商業地域
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗や事業所等が見られ、現状の商業性は低位に留まる地域であり、当面は現状程度の商環境を維持すると予測するが、中長期的にはウーブンシティの影響を受けつつ発展的な推移が期待される。 (2)裾野インタ－至近の県道沿いに、ホテル、コンビニエンスストア等が立地する商業集積度の低い路線商業地域。隣接のトヨタ自動車東日本の工場跡地のウ－ブン・シティの建設により、中長期的には発展が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万1,830 円 1平米 5万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万1,830 円 1平米 5万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少や顧客流出等により市内既存商業地域の商環境は厳しい。行政の関与は一部見直しとなったが、ウーブンシティへの期待感は高まっている。 (2)当市の人口は減少傾向にあり、高齢化も進みつつあるものの、新型コロナの影響は緩和され、商業地の地価は概ね堅調。
地域要因
(1)ウーブンシティ開発に伴う周辺地域への具体的な影響は現段階では見られず、総じて様子見の状態となっている。 (2)現状は商業集積度の低い路線商業地域であるが、将来的には店舗等が増えていくものと予測される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	裾野市
地域	静岡県裾野市御宿字朴ノ木平１５３６番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,353 円／平米 21万9,363 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,334 円／平米 25万5,666 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,655 円／平米 18万7,301 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,700 円／平米 18万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	裾野市
地域	静岡県裾野市御宿字朴ノ木平１５３６番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,280 円／平米 11万6,636 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,174 円／平米 11万6,285 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,132 円／平米 18万2,266 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,100 円／平米 18万2,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	裾野市
地域	静岡県裾野市御宿字朴ノ木平１５３６番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,938 円／平米 27万4,193 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,233 円／平米 33万4,676 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,868 円／平米 18万4,700 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,900 円／平米 18万4,805 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	御殿場市
地域	静岡県裾野市御宿字朴ノ木平１５３６番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,897 円／平米 11万8,675 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,290 円／平米 17万9,483 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,353 円／平米 17万3,079 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,400 円／平米 17万3,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情