路線価 (2023) 静岡県裾野市今里字蒲畑347-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 裾野市静岡県裾野市今里字蒲畑３４７番１８
価格時点	2023 年
駅名	岩波駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3,010万 円 (848 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,010万 円 (848 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,363 円／坪 1平米 3万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は裾野市、御殿場市を中心とした県東部の工業地域である。需要者は製造業や流通業務を営む県内外の中小法人が中心となる。当地区は国道２４６号線や東名高速道路ＩＣに近く利便性に優るほかウーブンシティへの期待もあって地価は概ね横這いで推移している。取引される敷地規模や価格帯が一様ではなく、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は富士山麓の中でも主に北駿地区の裾野市を中心とした工業地域一円。需要者は工場を運営する地元企業のほか、資本力のある大手企業の参入も想定される。当市における工業地の供給が限定的な中、需要は概ね堅調。首都圏までのアクセスが比較的良好な工業地の需給関係は堅調に推移している。中心となる価格帯は規模、用途等によりまちまちで見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用の工場、倉庫を中心とする工業地域であり、賃貸用工場等の取引が見られず、賃料の把握が困難なことから、収益価格は試算しない。工業地の取引は少ないため取引事例は広域より採用せざるを得なかったが、補修正・要因比較は適正で規範性のある比準価格が求められた。よって、市場性を反映させた実証性を有する比準価格を中心に、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の取引が多く賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算できなかった。比準価格は裾野市及び周辺市町の取引事例を基に試算したもので精度は高いものと認められる。自用の取引が中心で、利便性及び効率性等を重視する工業地域であるため、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岩波駅北西方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	256.5 坪 (848 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大工場、倉庫等が見られる内陸型工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	裾野市静岡県裾野市今里字蒲畑３４７番１８
標準地の範囲
東	50 m
西	400 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	45 m
面積	900 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	７．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)裾野インターチェンジに近い工場、倉庫等が見られる工業地域である。大規模工場移転による影響が懸念されたがウーブンシティの開発が決まり、当面は現状維持と予測される。 (2)ウーブンシティの開発による当該地域への影響は把握し難い状況にあり、今後の開発進捗による地域要因の変動に注視すべきである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)企業の設備投資は一部で慎重な姿勢が続くが新型コロナの影響は落着きつつあり、工業地の地価は比較的安定している。 (2)中小工場地は円安、供給制約回避等の一部国内回帰の動きから需要は堅調。物流施設地も引き続き堅調に推移している。
地域要因
(1)裾野インターチェンジに近接した地域で物流倉庫等の需要がみられるほかウーブンシティへの期待もある。 (2)東名裾野インターに近く物流施設地の需要が認められるなど、需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	裾野市
地域	静岡県裾野市今里字蒲畑３４７番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,280 円／平米 11万6,636 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,174 円／平米 11万6,285 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,174 円／平米 11万6,285 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	裾野市
地域	静岡県裾野市今里字蒲畑３４７番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,858 円／平米 12万5,159 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,858 円／平米 12万5,159 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,858 円／平米 12万5,159 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士宮市
地域	静岡県裾野市今里字蒲畑３４７番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,566 円／平米 11万7,581 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,594 円／平米 12万980 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,052 円／平米 11万5,882 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士宮市
地域	静岡県裾野市今里字蒲畑３４７番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,287 円／平米 11万47 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,039 円／平米 11万5,839 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,429 円／平米 11万7,128 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情