路線価 (2023) 静岡県湖西市駅南2-2803 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 湖西市静岡県湖西市駅南２丁目２８０３番
価格時点	2023 年
駅名	新所原駅 から 460m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,043 円 1平米 8万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万5,390 円／坪 1平米 8万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に湖西市の市街化区域内の住宅地域。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とし、新所原駅徒歩圏内であり他市町からの転入も見られる。閑静な住環境が維持された利便性の良い住宅地域であり、コロナ禍においても需要者の選好性は底堅く、地価水準は概ね若干の上昇傾向で推移している。土地は総額で１，３００万円～１，８００万円程度、新築の戸建物件は２，８００万円～３，３００万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (2) 同一需給圏は湖西市、浜松市西部及び豊橋市内の住宅地域である。需要者の中心は市内在住の第一次取得者層であるが、周辺地域からの転入も見られる。近隣地域はＪＲ新所原駅に近い区画整然とした住宅地域であり、利便性、住環境に優れることから選好性は高い。土地は概ね１，３００万円～１，８００万円程度、土地建物では概ね２，８００万円～３，３００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が建ち並ぶ第一種低層住居専用地域内の住宅団地であり、アパート等の収益物件は見られないことから収益還元法は非適用とした。本件評価においては、新所原駅を最寄り駅とする代替競争関係を有する４事例を選択し比準を行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺利用状況及び賃貸市場等に鑑み、収益性が土地価格形成の指標となり得ていない為、収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が中心であり、市場での成約価格を指標に価格が形成される住宅地であることから、実証的な比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ新所原駅南東方
距離	460 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	湖西市静岡県湖西市駅南２丁目２８０３番
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	14 m
面積	180 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新所原駅徒歩圏内の住宅団地であり、当面閑静な住環境が維持されるものと思料する。地価は今後の景気動向にもよるが、基本的には若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)駅に近い戸建住宅地域として今後も現状を維持するものと思料される。生活利便性と住環境に優れることから需要は堅調であり、地価は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万7,043 円 1平米 8万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万5,390 円 1平米 8万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万7,043円 1平米 8万3,800円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 27万4,398円 1平米 8万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万5,390円 1平米 8万3,300円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 27万4,398円 1平米 8万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資源価格上昇や日米金利差拡大を受けた円安による物価上昇の勢いが強まっているが、一方低金利で利便や環境の良い住宅地の需要は概ね堅調である。 (2)住宅地を中心にコロナ禍からの回復傾向が見られるが、選好性の低い地域や商業地は依然弱含んでいる。
地域要因
(1)地域要因に変動はなく、閑静な住環境が維持された区画整然とした住宅地域であり、人気のあるエリアとして土地需要は底堅い。 (2)ＪＲ新所原駅に近い区画整理済みの住宅地域。住環境、利便性は良好であり、地価は強含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	湖西市
地域	静岡県湖西市駅南２丁目２８０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,396 円／平米 30万8,767 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,863 円／平米 31万311 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,574 円／平米 30万2,744 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,400 円／平米 30万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	湖西市
地域	静岡県湖西市駅南２丁目２８０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,220 円／平米 28万1,737 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,568 円／平米 26万9,664 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,978 円／平米 27万1,019 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,600 円／平米 27万6,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	湖西市
地域	静岡県湖西市駅南２丁目２８０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,451 円／平米 13万7,037 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,205 円／平米 22万5,486 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,585 円／平米 26万9,720 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,200 円／平米 27万5,059 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	湖西市
地域	静岡県湖西市駅南２丁目２８０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,738 円／平米 27万226 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,738 円／平米 27万226 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,983 円／平米 27万4,342 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,600 円／平米 27万9,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情