路線価 (2023) 静岡県湖西市岡崎字新古595-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 湖西市静岡県湖西市岡崎字新古５９５番３
価格時点	2023 年
駅名	新所原駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,265 円 1平米 3万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,595 円／坪 1平米 3万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね湖西市、浜松市、豊橋市の住宅地域である。需要者の中心は湖西市に地縁のある１次取得者層であり、周辺地域からの転入は少ない。近隣地域は新所原駅東方の市街化調整区域内の住宅地域であり、利便性、住環境に劣ることから需要は弱含みである。土地は概ね１０００万円から１３００万円程度、土地建物では概ね２３００万円から２７００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は価格低位の住宅地域を中心とした市内の住宅地域一円。需要者は同一需給圏内の第一次取得者層が中心であり、他の地域からの転入者は少ない。一般住宅のほか農地も見られる調整区域内の住宅地域であり、住環境、利便性の劣る地域であることから、需要はやや弱い。需要の中心は、土地が９００万円～１，４００万円程度、新築戸建で２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地の存する地域は新所原駅東方の周囲には農地も残る市街化調整区域内の住宅地域である。標準地の周辺では自用の戸建住宅が主で賃貸アパート等は見られないので、収益価格は試算しなかった。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、市場動向等に留意し、代表標準地との検討も踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用することが適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺利用状況及び賃貸市場等に鑑み、収益性が土地価格形成の指標となり得ていない為、収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が中心であり、市場での成約価格を指標に価格が形成される住宅地であることから、実証的な比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新所原駅東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	95 坪 (314 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地の中に一般住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	湖西市静岡県湖西市岡崎字新古５９５番３
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	16 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	新所原駅東方の市街化調整区域内の住宅地域
街路	基準方位北　５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の住宅地域あり、格別の変動要因は無く、当分の間現状を維持するものと予測する。土地の需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)格別な変動要因は見当たらず、市街化調整区域内の住宅地域として現状を維持するものと思料される。住環境等が劣り、需要が弱いことから、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ、戸建住宅地である。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万9,265 円 1平米 3万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万9,595 円 1平米 3万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万9,595円 1平米 3万9,200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利便性、住環境の優劣、被災リスクによる２極化傾向にが見られ、コロナ禍による不動産市場への影響は緩和傾向にある。 (2)住宅地を中心にコロナ禍からの回復傾向が見られるが、選好性の低い地域や商業地は依然弱含んでいる。
地域要因
(1)湖西市郊外の市街化調整区域内の住宅地域。利便性に劣る地域であることから需要は弱含みである。 (2)市街化調整区域内の住宅地域で、利便性、住環境が劣ることから、地価はやや弱含んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	湖西市
地域	静岡県湖西市岡崎字新古５９５番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,001 円／平米 10万9,101 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,708 円／平米 12万7,969 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,363 円／平米 12万6,828 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	湖西市
地域	静岡県湖西市岡崎字新古５９５番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,835 円／平米 10万8,553 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,390 円／平米 11万3,693 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,716 円／平米 11万1,465 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	湖西市
地域	静岡県湖西市岡崎字新古５９５番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,123 円／平米 4万9,997 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,151 円／平米 10万2,985 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,553 円／平米 12万7,456 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	湖西市
地域	静岡県湖西市岡崎字新古５９５番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,340 円／平米 8万468 円／坪
推定価格 平米 坪	4万770 円／平米 13万4,786 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,996 円／平米 12万2,309 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,100 円／平米 12万5,959 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情