路線価 (2023) 静岡県湖西市鷲津字横須賀5334 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 湖西市静岡県湖西市鷲津字横須賀５３３４番
価格時点	2023 年
駅名	鷲津駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万5,638 円 1平米 8万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万5,638 円／坪 1平米 8万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は湖西市、浜松市西部の商業地域。需要者は同一需給圏内に存する個人事業者及び法人が中心である。小売店舗等が建ち並ぶ鷲津駅前の商業地域であるが、区画整理事業により街路整備は進展したが、集客力のある店舗が無く、客足も郊外の大型店舗に流出し、商況の低迷は続いている。周辺での取引は非常に少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は湖西市を中心に隣接する浜松市、豊橋市の商業地域一円。需要者は同一需給圏内の個人及び法人が中心である。店舗が建ち並ぶ駅前商業地域であるが、駐車場を完備した郊外の大型商業施設に顧客が流出しており、繁華性は低下している。区画整理により環境は改善したが、不動産需要はやや弱い。画地規模、利用形態により価格は大きく異なることから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した価格であるが、本件においては類似の４事例から求められており、その信頼性は高い。収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、投下資本相応の賃料水準が形成されていないことから低位に試算された。市場参加者は周辺での取引価格を重視して取引を行うものと判断して、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸物件もみられる商業地域に存するが、土地価格に相応する賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に求められた。取引市場での成約価格を指標にした価格水準が形成される地域であり、収益性が土地価格形成に与える影響は限定的であると判断されることから、比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、市場動向等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ鷲津駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	52.6 坪 (174 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	湖西市静岡県湖西市鷲津字横須賀５３３４番
標準地の範囲
東	100 m
西	20 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	22 m
面積	175 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	鷲津駅前の商業地域
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	地区計画等
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動要因もないことから、今後も小売店舗を中心とした駅前商業地として現状を維持していくものと予測する。店舗需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)格別の変動要因はなく、駅前商業地域として現状を維持するものと思料される。値頃感もあるが、周辺の大型商業施設への顧客の流出等よる商況の悪化により、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ、低層の店舗兼住宅地である。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万5,638 円 1平米 8万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万5,638 円 1平米 8万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万5,638円 1平米 8万6,400円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2022年	1坪 28万5,969円 1平米 8万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万5,638円 1平米 8万6,400円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2019年	1坪 28万5,969円 1平米 8万6,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大型商業施設、浜松市等への顧客の流出等の理由から既成商業地域の商況は低迷している。コロナ禍による不動産市場への影響は緩和傾向にある。 (2)住宅地を中心にコロナ禍からの回復傾向が見られるが、選好性の低い地域や商業地は依然弱含んでいる。
地域要因
(1)区画整理が完了した駅前商店街であるが、駐車車場の不足、大型店舗への顧客流失により、商況は劣り、需要は弱含みである。 (2)駅前の既成商業地域で値頃感もあるが、商況の低迷により地価はやや弱含んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	湖西市
地域	静岡県湖西市鷲津字横須賀５３３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,940 円／平米 13万8,654 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,796 円／平米 27万7,030 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,288 円／平米 28万8,574 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,300 円／平米 28万8,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	湖西市
地域	静岡県湖西市鷲津字横須賀５３３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,574 円／平米 20万3,564 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,332 円／平米 22万2,600 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,332 円／平米 27万5,496 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,300 円／平米 27万5,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	湖西市
地域	静岡県湖西市鷲津字横須賀５３３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,623 円／平米 26万9,846 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,872 円／平米 27万3,975 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,234 円／平米 28万8,396 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,200 円／平米 28万8,283 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	湖西市
地域	静岡県湖西市鷲津字横須賀５３３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,721 円／平米 31万9,760 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,232 円／平米 28万8,389 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,145 円／平米 28万8,101 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,100 円／平米 28万7,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情