路線価 (2023) 静岡県湖西市新居町新居字関門跡3354-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 湖西市静岡県湖西市新居町新居字関門跡３３５４番４
価格時点	2023 年
駅名	新居町駅 から 670m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	576万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,166 円 1平米 4万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	579万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,827 円／坪 1平米 4万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は湖西市を中心に隣接する浜松市西部の商業地域。需要者は同一需給圏内の地元で店舗等を展開する個人事業者及び法人が中心である。小売店舗が建ち並ぶ新居関所跡近くの既成の商業地域であるが、店舗の集積度が低く、繁華性の劣る地域であることから、土地需要は弱含み傾向にある。画地規模、利用形態は多様であり価格帯に幅があることから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は概ね湖西市及び浜松市西部の商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に存する個人事業者及び法人である。小売店舗等のほか住宅も混在する新居関所跡近くの商業地域であるが、核となる店舗がなく、繁華性が劣る地域である。大型店舗に客足が分散し、土地需要は弱い。画地規模等が多様であり価格帯に幅があることから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 湖西市内の取引事例を採用し試算した比準価格は、市場の実勢を反映しており信頼性が高い。商業地域であるが、自用店舗が中心であり、土地価格に相応する賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に求められた。以上から、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 商業地域に存するが、土地価格に相応する賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に求められた。取引市場での成約価格を指標にした価格水準が形成される地域であり、収益性が土地価格形成に与える影響は限定的であると判断されることから、比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ新居町駅西方
距離	670 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	湖西市静岡県湖西市新居町新居字関門跡３３５４番４
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	22.5 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧新居町中心部の既成の商業地域
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の商業地域であり、地域内に格別の変動要因もないことから、今後も現状を維持するものと予測する。利便性が高い商業施設等の影響で衰退傾向にあり、地価水準は弱含みに推移するものと予測する。 (2)格別な変動要因は見当たらず、既成商業地域として現状を維持するものと思料される。また核店舗の不在や商況の低迷等により、地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万1,166 円 1平米 4万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万1,827 円 1平米 4万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万1,827円 1平米 4万2,900円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に和らいできているが、大型商業施設等への顧客の流出等の理由で既成商業地域の商況は低迷している。 (2)住宅地を中心にコロナ禍からの回復傾向が見られるが、選好性の低い地域や商業地は依然弱含んでいる。
地域要因
(1)小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域で、特別史跡「新居関跡」も存するが、店舗の集積度も低く、需要は低迷している。 (2)新居関所前の小規模店舗が多い既成商業地域である。商況の低迷により地価は弱含んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	湖西市
地域	静岡県湖西市新居町新居字関門跡３３５４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,574 円／平米 20万3,564 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,332 円／平米 22万2,600 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,711 円／平米 15万1,121 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	湖西市
地域	静岡県湖西市新居町新居字関門跡３３５４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,392 円／平米 8万640 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,929 円／平米 10万8,863 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,730 円／平米 14万4,571 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,700 円／平米 14万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	湖西市
地域	静岡県湖西市新居町新居字関門跡３３５４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,590 円／平米 12万7,579 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,507 円／平米 12万3,998 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,429 円／平米 14万270 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,400 円／平米 14万174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	湖西市
地域	静岡県湖西市新居町新居字関門跡３３５４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,899 円／平米 7万2,398 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,963 円／平米 8万9,140 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,868 円／平米 13万8,416 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情