路線価 (2023) 青森県青森市新町1-13-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市新町１丁目１３番４外
価格時点	2023 年
駅名	青森駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億2,000万 円 (621 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億2,000万 円 (621 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万1,364 円／坪 1平米 19万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、青森市の中心商業地域及びその周辺の商業地域一円。需要者の中心はさまざまで、自己使用目的又は賃貸目的の県内外の法人、分譲又は賃貸マンション建設目的のデベロッパー等が想定される。コロナ禍により飲食店舗、ホテル等を有する商業地の商況が低下し、土地需要は弱い。土地の取引規模はまちまちであるが、おおむね５０坪～２００坪程度が需要の中心を占め、総額でおおむね１億円以下の価格帯が多い。 (2) 　同一需給圏は青森市中心部の商業地域一円。典型的な需要者層は、自己利用目的や賃貸業を営む県内外の法人や、ホテルやマンション開発等を行う大手事業者等が想定される。観光客数の低迷や宴会の自粛等コロナ禍の影響は未だに見られ、当地域の商況は厳しい状況が続いており需要は弱含んでいる。需要の中心価格帯は需要者の属性や規模等により様々であるが、概ね総額で一億円以下と認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的少ないものの、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、周辺には賃貸物件は見られるものの空室も多く、また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益性は低い。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに広域的見地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　周辺には賃貸物件も見られるが、空室も見られる状況であり、土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。自己利用目的での取引が中心の地域であることから、市場の特性に適合し説得力が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、広域的な観点からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青森駅東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	187.8 坪 (621 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	百貨店、中高層店舗等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市新町１丁目１３番４外
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	38 m
面積	620 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	青森市の古くからの中心的商業地域。
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　青森市の中心的商店街としての地位を占めてきたが、近年コロナ禍の影響等もあって歩行者通行量が大きく減少してきている。ただ、周辺地域では複数の再開発が施行中で、期待感が高まってきている。 (2)　観光客の減少等未だコロナ禍の影響を受けている状況ではあるが、周辺では再開発が進み、複合ビルの竣工も見えており、活性化への期待感もあって地価は横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 66万1,200 円 1平米 20万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 66万1,200 円 1平米 20万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍の影響を強く受けている市街地中心部の商業地は商況の回復が不透明で、土地需要は減退している。 (2)　記録的な円安や原材料価格の高騰等から物価は上昇しており、地元経済を取り巻く環境は厳しい状況が続いている。
地域要因
(1)　飲食、ホテル、アパレル業等が多い当該地域はコロナ禍の影響を受けているものの、周辺で再開発事業が施行中。 (2)　飲食店や各種小売店にホテル等が連担する当市の中心商業地域で、コロナ禍の影響を未だ受けている。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1201102201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市新町１丁目１３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,042 円／平米 34万7,269 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,048 円／平米 45万3,081 円／坪
標準価格 平米 坪	20万656 円／平米 66万3,369 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210802201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市新町１丁目１３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,228 円／平米 48万6,736 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,044 円／平米 35万3,887 円／坪
標準価格 平米 坪	20万82 円／平米 66万1,471 円／坪
査定価格 平米 坪	20万 円／平米 66万1,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211102201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市新町１丁目１３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,066 円／平米 27万4,616 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,027 円／平米 41万9,951 円／坪
標準価格 平米 坪	20万675 円／平米 66万3,432 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211102201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市新町１丁目１３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,989 円／平米 26万1,138 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,953 円／平米 47万2,603 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,546 円／平米 65万6,393 円／坪
査定価格 平米 坪	19万9,000 円／平米 65万7,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情