路線価 (2023) 静岡県伊豆市修善寺字廣瀬3439-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 伊豆市静岡県伊豆市修善寺字廣瀬３４３９番１
価格時点	2023 年
駅名	修善寺駅 から 3300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	784万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万836 円 1平米 4万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	788万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,497 円／坪 1平米 4万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、伊豆箱根鉄道沿線の伊豆市、伊豆の国市の住宅地域。修善寺温泉に近接する地域で、需要者は周辺ホテル・旅館関係者及び旧来からの居住者等に限定される。観光業を主とする地域経済の低迷に加え沼津市や三島市との距離もありベッドタウンとしての需要も弱く、地価は弱含みと見られる。取引が極めて少なく、需要の中心となる価格の抽出は困難である。 (2) 同一需給圏は伊豆市を中心に、隣接する伊豆の国市の住宅地域である。需要者の中心は伊豆市の居住者であり、外部からの流入は殆ど見られない。人口減少、高齢化等により住宅地の需要は低下傾向にある。中心となる価格帯は、土地が６００万～１６００万円前後、新築戸建住宅で２０００万～２５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内には、アパート等共同住宅の賃貸物件も所在するが、賃貸物件そのものの取引は見られず、自用の物件が中心的な取引である。価格形成においては、快適性や利便性を加味したうえで、地域間の地価水準比較がより重視される。したがって、比準価格を中心に、収益価格を参考にして、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自己居住を目的とした取引を中心とする住宅地域である。周辺には賃貸用共同住宅も見られるが一般的な利用方法ではなく、また元本と果実の関係にある価格と賃料との相関関係が希薄なことから賃料水準も低く、収益価格の信頼性は低い。以上より、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	修善寺駅南西方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	55.7 坪 (184 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊豆市静岡県伊豆市修善寺字廣瀬３４３９番１
標準地の範囲
東	90 m
西	140 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	11 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北　　　４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)修善寺温泉に近い住宅地域で当分は現状のまま推移するものと予測する。土砂災害警戒区域であることから不動産の需要は低く、地価は弱含みで推移するものと思われる。 (2)修善寺温泉街に接近した住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測。土砂災害警戒区域の指定を受け需要も限定されることから、地価は下落傾向が続くものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万836 円 1平米 4万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万1,497 円 1平米 4万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万836円 1平米 4万2,600円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万1,497円 1平米 4万2,800円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済の中心となる観光業は低迷し、ベッドタウンとしての需要も低調であることから人口減少、高齢化の進行は止まらない。 (2)人口の高齢化や少子化等が進み、宅地需要も減少傾向にある。
地域要因
(1)新型コロナによる観光への影響はいまだ残っている。高齢化が進み、土砂災害警戒区域の指定もあり、地価は下落傾向である。 (2)利便性が比較的良好な住宅地域であるが、前記要因により地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)近隣地域における地位は、中庸であり、特に記載すべき変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆市
地域	静岡県伊豆市修善寺字廣瀬３４３９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,825 円／平米 9万1,989 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,990 円／平米 11万5,677 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,723 円／平米 14万1,242 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆市
地域	静岡県伊豆市修善寺字廣瀬３４３９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,954 円／平米 17万8,372 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,144 円／平米 17万5,694 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,447 円／平米 14万330 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,400 円／平米 14万174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆市
地域	静岡県伊豆市修善寺字廣瀬３４３９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万8,211 円／平米 15万9,386 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,584 円／平米 15万7,313 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,132 円／平米 12万9,370 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,100 円／平米 12万9,265 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆市
地域	静岡県伊豆市修善寺字廣瀬３４３９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万5,322 円／平米 18万2,895 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,661 円／平米 18万4,015 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,077 円／平米 15万2,331 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,100 円／平米 15万2,407 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情