路線価 (2023) 静岡県伊豆市修善寺字神戸825-3の1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 伊豆市静岡県伊豆市修善寺字神戸８２５番３の１外
価格時点	2023 年
駅名	修善寺駅 から 2600m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	717万 円 (116 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,311 円 1平米 6万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	717万 円 (116 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,311 円／坪 1平米 6万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊豆市を中心に伊豆の国市も包含する商業地域。需要者の中心は地元資本の個人事業者や小法人であり、首都圏需要は想定しづらい。コロナ禍を経て観光客は戻りつつあるが、首都圏からの日帰り観光圏としては距離があり、インバウンド需要も失われているため、需要は未だに弱い。商業地については過去に遡っても分析可能な取引数はなく、需要の中心価格帯は抽出不可能である。 (2) 同一需給圏は、伊豆市、伊豆の国市の商業地域である。需要者の中心は、伊豆市内の個人及び小規模事業者が大部分を占め、域外からの需要は少ない。修善寺温泉の旧来からの商業地域で、日帰り観光客数は回復しつつあるが、通過型の観光客が多く、地元経済への波及効果が薄く、目立った土地需要は見られず、地価は弱含みと見られる。土地取引が極めて少なく、画地規模にバラツキがあり、需要の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 古くからの自用店舗を中心に地域が形成されており、地域の特殊性から規範性のある賃貸事例の収集にも限界があることから、収益価格の信頼度は低い。市内における商業地の取引が不活発なため、広域から古い事例も採用したが、補修正、要因比較に誤りはない。事例の有する特徴に応じた斟酌を加えて求められ、説得性のある比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地の近隣地域内は自用の店舗、旅館及び併用住宅のほか賃貸物件も存するが、商業事業者向けの賃貸不動産取引市場の成熟の程度は総じて低い。このため価格形成においては地域間の水準比較により重きを置く傾向にある。したがって、価格実証性に富む比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめて、代表標準地の価格との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	修善寺駅南西方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	35.1 坪 (116 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗のほか旅館も見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊豆市静岡県伊豆市修善寺字神戸８２５番３の１外
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)修善寺温泉街の商業地域で、今後も土産物店、飲食店等が連たんする地域の状況に変化は予想されない。観光客数は回復傾向にあり、今後は地価の下落幅も縮小傾向と予測する。 (2)修善寺温泉の商業地域で、新型コロナウイルス感染症の観光業への影響はいまだ残り、地価は弱含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万4,311 円 1平米 6万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万4,311 円 1平米 6万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万4,311円 1平米 6万1,800円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 20万9,600円 1平米 6万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万4,311円 1平米 6万1,800円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 20万9,600円 1平米 6万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和３年度の市内宿泊客数は前年度比で３０％以上増加した。修善寺温泉場等の回遊性も回復傾向にあるが、商業地の取引は殆ど見られない。 (2)地域経済の中心となる観光業は低迷し、ベッドタウンとしての需要も低調であることから人口減少、高齢化の進行は止まらない。
地域要因
(1)地域の土地利用状況に変化はないが、観光客は増加している。不動産取引市場では需給共に少ない状況が継続している。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響がいまだ残り、観光客の回復途上であるため地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)近隣地域における地位は、中庸であり、特に記載すべき事項はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆市
地域	静岡県伊豆市修善寺字神戸８２５番３の１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,585 円／平米 18万7,070 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,641 円／平米 22万3,621 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,841 円／平米 18万7,916 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,800 円／平米 18万7,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆市
地域	静岡県伊豆市修善寺字神戸８２５番３の１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,824 円／平米 12万5,046 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,033 円／平米 14万8,879 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,081 円／平米 18万5,404 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆市
地域	静岡県伊豆市修善寺字神戸８２５番３の１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,170 円／平米 21万2,146 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,347 円／平米 20万2,813 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,347 円／平米 20万2,813 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,300 円／平米 20万2,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆の国市
地域	静岡県伊豆市修善寺字神戸８２５番３の１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万506 円／平米 29万9,213 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,761 円／平米 28万3,526 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,617 円／平米 21万6,930 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,600 円／平米 21万6,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情