路線価 (2023) 静岡県御前崎市御前崎字海老漉沢116-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 御前崎市静岡県御前崎市御前崎字海老漉沢１１６番２
価格時点	2023 年
駅名	菊川駅 から 24000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	474万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	472万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,145 円／坪 1平米 1万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は御前崎市のほか掛川市南部及び菊川市南部の住宅地域。需要者は地縁性を有する一次取得者を中心とし、周辺市からの転入は限定的である。旧御前崎町の台地上の既成住宅地域で土地利用の変化に乏しいことに加え、人口減少が進む原発立地自治体であることから、全般的に土地需要は弱く、価格水準は下落基調が続いている。土地は総額で４００万円～８００万円程度が取引の中心であり、新築の戸建物件の供給は少ない地域である。 (2) 同一需給圏は概ね御前崎市の住宅地域である。需要者の中心は旧御前崎町在住の１次取得者層で、周辺地域からの転入は少ない。旧御前崎町の中心部に比較的近い住宅地域ではあるが、利便性に劣ることから、需要は総じて弱い。土地は１０００万円未満の取引が多い。建売住宅が少なく、土地建物は需要の中心となる価格帯の把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旧御前崎町の既成住宅地域で周辺にはアパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は非適用とした。本件評価においては、対象標準地と同じ旧御前崎町の台地上に存する４事例を採用し比準を行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。自用目的の土地取引が大半を占める地域であることから、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地の存する地域は、旧御前崎町中心部に比較的近いが周囲には農地も残る住宅地域である。周辺にアパート等は少なく、市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であることから、収益価格は試算しなかった。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ菊川駅南東方
距離	24000 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	御前崎市静岡県御前崎市御前崎字海老漉沢１１６番２
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20.5 m
面積	245 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧御前崎町の台地上の既成住宅地域で、当面現状を維持するものと思料する。地価は今後の景気動向にもよるが、基本的には横這いないし若干の下落傾向にて推移するものと予測する。 (2)旧御前崎町の中心部に近い住宅地域であるが、利便性に劣ることから需要は弱い。地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万3,145 円 1平米 1万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資源価格上昇や日米金利差拡大を受けた円安による物価上昇の勢いが強まっているが、一方低金利で利便や環境の良い住宅地の需要は概ね堅調である。 (2)景気の基調としては持ち直しつつあるが、御前崎市内の住宅地需要は、人口減少等の影響もあって、総じて弱い。
地域要因
(1)台地上に位置するが、変化に乏しい旧御前崎町の既成住宅地域であるため、土地需要は弱い状態が続いている。 (2)旧御前崎町の中心部に近い既存住宅地域。利便性に劣ることから需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	御前崎市
地域	静岡県御前崎市御前崎字海老漉沢１１６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,654 円／平米 5万5,058 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,023 円／平米 5万2,972 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,143 円／平米 6万3,287 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,100 円／平米 6万3,145 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	御前崎市
地域	静岡県御前崎市御前崎字海老漉沢１１６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,825 円／平米 4万9,011 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,148 円／平米 5万6,691 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,863 円／平米 5万9,055 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	御前崎市
地域	静岡県御前崎市御前崎字海老漉沢１１６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,612 円／平米 5万4,919 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,723 円／平米 5万8,592 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,405 円／平米 7万765 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	御前崎市
地域	静岡県御前崎市御前崎字海老漉沢１１６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,381 円／平米 5万4,156 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,279 円／平米 8万266 円／坪
標準価格 平米 坪	2万115 円／平米 6万6,500 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情