路線価 (2023) 静岡県御前崎市池新田字中雨垂坪3921-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 御前崎市静岡県御前崎市池新田字中雨垂坪３９２１番１３外
価格時点	2023 年
駅名	菊川駅 から 15000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (591 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,196 円 1平米 2万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (591 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,196 円／坪 1平米 2万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は御前崎市のほか中東遠の郊外の商業地域一円。需要者は地元で店舗、事業所を展開する法人、個人事業者を中心とする。県道沿いに沿道店舗、飲食店舗、住宅等が混在する商業地域であるが、人口減少が進む原発立地自治体であり、車両交通量も少なく、商況は厳しい状況にあることから、地価水準は下落基調が続いている。周辺での商業地の取引は少なく、中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は概ね御前崎市及び周辺市の商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内の個人事業者及び法人である。近隣地域は旧浜岡町中心部の幹線道路沿いの商業地域ではあるが、大型店舗は少ない。商業繁華性は低下傾向にあり、需要は総じて弱い。規模等による差が大きく取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一県道沿いには賃貸物件も見られるが、自用の店舗等が主体であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は非適用とした。本件評価においては、旧浜岡町の県道及び国道沿いの４事例を採用し比準を行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地の存する地域は旧浜岡町中心部の幹線道路沿いの商業地域である。当該地域では賃貸による店舗、事務所等も散見されるが少なく、賃貸市場が成熟していないことから、収益価格は試算しなかった。従って、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用することとし、市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ菊川駅南方
距離	15000 m
土地の状態
土地面積	178.8 坪 (591 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	御前崎市静岡県御前崎市池新田字中雨垂坪３９２１番１３外
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	17 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２１．８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿道店舗等が並ぶ県道沿いの路線商業地域で、特別な変動要因はなく当面現状を維持するものと思料する。地価は今後の景気動向にもよるが、基本的には若干の下落傾向にて推移するものと予測する。 (2)旧浜岡町の中心部に近い路線商業地域であるが、商業繁華性は低い。商業地としての需要は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万7,196 円 1平米 2万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万7,196 円 1平米 2万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は飲食関連では依然としてあるものの、商業地全般としては土地需要の落ち込みは少ない。 (2)景気の基調としては持ち直しつつあるが、御前崎市内の商業地の需要は弱い状況が続いてる。
地域要因
(1)集客力のある店舗等が見当たらず、人口減少も続いており、全般的に土地需要は弱い状態が続いている。 (2)旧浜岡町の中心部に位置する商業地であるが、商業繁華性は低く、需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	御前崎市
地域	静岡県御前崎市池新田字中雨垂坪３９２１番１３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,781 円／平米 7万8,620 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,686 円／平米 9万4,836 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	御前崎市
地域	静岡県御前崎市池新田字中雨垂坪３９２１番１３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,114 円／平米 9万6,251 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,881 円／平米 9万5,481 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,321 円／平米 9万6,935 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	御前崎市
地域	静岡県御前崎市池新田字中雨垂坪３９２１番１３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,984 円／平米 9万2,515 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,251 円／平米 9万6,704 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,118 円／平米 10万2,876 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	御前崎市
地域	静岡県御前崎市池新田字中雨垂坪３９２１番１３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,826 円／平米 2万9,179 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,923 円／平米 5万9,253 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,005 円／平米 9万2,585 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	13 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情