路線価 (2023) 青森県青森市長島2-1-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市長島２丁目１番２
価格時点	2023 年
駅名	青森駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	4,000万 円 (303 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	4,000万 円 (303 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円／坪 1平米 13万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は青森市の中心的商業地域及びその周辺の商業地域。需要者の中心は県内外の機関投資家や貸しビル業者等が中心である。当地域は市中心商業地域内の国道沿線のオフィス街であり、コロナ禍による影響下にあるものの、持ち直し傾向が現れている。市場での中心となる価格帯は、中心的商業地の取引は少なく、取引の事情により規模はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、青森市中心市街地の商業地域。需要者は大手の生保・損保等の資本力を有する県外資本と、不動産賃貸業等を手掛ける地元資本にほぼ限定される。近年における市場の需給動向として、大手企業の撤退等に加え、新型コロナウィルス感染症の影響によりテレワーク等が増加したが、最近はオフィス需要がやや持ち直している。市場での中心となる価格帯は土地・建物で地元資本は１億円程度まで、県外資本は収益性により１億円～３億円と幅広い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当地域は市中心商業地域内の国道沿線に位置し、貸しビル等の賃貸物件も多く見られる地域であり、県外資本も見られ県内外の事業者より投資採算性が着目されている。各価格の精度を検討してみると、近隣地域の市場性を反映している比準価格がより適正と認められるものの、商業地としての収益性にも着目しなければならないところから、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は青森市の都心に近い商業地域で、国道沿いに各種オフィスビルが建ち並んでいる。取引の指標として収益性が検証される傾向が強いが、収益価格の査定においては空室率、賃料の推移等不透明な要因も多く含んでいる。したがって、信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて試算価格の調整を行い、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青森駅南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	91.7 坪 (303 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市長島２丁目１番２
標準地の範囲
東	90 m
西	70 m
南	40 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道沿線のオフィス街である
街路	３６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　今後とも国道沿線の商業地域として推移するものと予測される。中心市街地内の商業地に対する有効需要は、再開発等の影響からやや持ち直しており、オフィス需要も同様で地価は横這い傾向で推移すると予測する。 (2)県庁等の官公庁街に近い中高層の事務所街で、新型コロナウイルスの影響はあるもののオフィス需要は戻りつつあり地価は下落傾向から横ばいに転じている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　郊外ＳＣへの顧客流出等から既成市街地内商業地域に対する需要は低迷が続いており、地価は全般的には依然として下落傾向にある。 (2)新型コロナウイルスが第八波に入り、国内景気は一進一退の状態である。地方でも都心オフィスビルの需要は回復しつつある。
地域要因
(1)　市中心商業地域内の国道沿線の商業地域で、コロナ禍等による影響下にあるものの、再開発等の影響から持ち直し傾向にある。 (2)オフィスビル需要の回復に伴い、商業地需要が戻り地価は下落から横ばいに転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211202201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市長島２丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,274 円／平米 29万1,834 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,018 円／平米 27万4,458 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,220 円／平米 45万3,649 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	11 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210802201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市長島２丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,228 円／平米 48万6,736 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,044 円／平米 35万3,887 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,885 円／平米 45万2,542 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210102201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市長島２丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,797 円／平米 23万749 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,983 円／平米 31万7,320 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,187 円／平米 44万6,928 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	540 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	18 m
側道方位2	南
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1200502201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市長島２丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,795 円／平米 32万9,922 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,063 円／平米 35万3,950 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,909 円／平米 45万2,621 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1200202201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市長島２丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,804 円／平米 28万362 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,444 円／平米 41万8,024 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,815 円／平米 44万9,004 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情