路線価 (2023) 静岡県菊川市半済字小作1892-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 菊川市静岡県菊川市半済字小作１８９２番１
価格時点	2023 年
駅名	菊川駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,748 円 1平米 5万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万2,740 円／坪 1平米 5万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は菊川市及び周辺市を含む商業地域。需要者は同一需給圏内の法人、個人事業者が中心である。菊川駅から徒歩圏内の小売店舗、営業所のほか一般住宅も見られる地域であり、繁華性は乏しい。顧客誘引力のある店舗も少なく、新規出店もほぼ見られない。顧客は大型店舗等に流出し、商業地としての需要は限定的である。商業地の取引自体が少なく、商業地として取引される規模や価格帯も様々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は菊川市及びその周辺市の商業地域である。需要者は個人事業者及び地元の法人等である。菊川駅に近い既成商業地域であるが、菊川駅北側の複合商業施設や菊川ＩＣ南方の路線商業地域に顧客が流出していることから、商業繁華性の低下が続いている。需要の中心となる価格帯は、規模や需要者の属性等によりばらつきが大きく、中庸化は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗を中心とし、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。よって、収益価格は参考程度にとどめ、市場分析の結果を踏まえ、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は賃貸による店舗、事務所等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性のある事例から試算しており実証的である。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	菊川駅南東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	64.1 坪 (212 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	菊川市静岡県菊川市半済字小作１８９２番１
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	22 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)菊川駅から徒歩圏内に店舗、営業所等が建ち並ぶ地域であるが、繁華性は乏しく、商業地としての需要は限定的である。今後も現状程度で推移するものの、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)菊川駅に近い既成商業地域であり、格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測する。繁華性は低迷しており、商業地としての需要は弱く、地価は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万1,748 円 1平米 5万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万2,740 円 1平米 5万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万1,748円 1平米 5万8,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 19万3,732円 1平米 5万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万2,740円 1平米 5万8,300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 19万3,732円 1平米 5万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は緩和傾向にある。顧客は大型店舗、幹線道路沿いの路線商業地域に流失し、旧来型の商業地域は衰退傾向にある。 (2)新型コロナの影響は弱まりつつあるが、車社会の当市では郊外型店舗や大型商業施設への客足の流れは変わらず、駅に近い商業地域は衰退傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。路線商業施設、大型店舗等に顧客が流出し、商業地としての需要は弱い。 (2)菊川駅に近い既成商業地域であり、菊川駅北側の複合商業施設や菊川ＩＣ南方の路線商業地域に顧客が流出していることから、需要は減退している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	菊川市
地域	静岡県菊川市半済字小作１８９２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,150 円／平米 17万5,714 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,044 円／平米 17万5,363 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,975 円／平米 18万8,359 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,000 円／平米 18万8,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	菊川市
地域	静岡県菊川市半済字小作１８９２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,569 円／平米 18万405 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,602 円／平米 17万596 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,041 円／平米 19万5,190 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,000 円／平米 19万5,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	菊川市
地域	静岡県菊川市半済字小作１８９２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,136 円／平米 22万5,258 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,068 円／平米 22万5,033 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,078 円／平米 19万2,006 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,100 円／平米 19万2,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	菊川市
地域	静岡県菊川市半済字小作１８９２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,906 円／平米 19万8,049 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,635 円／平米 20万3,765 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,379 円／平米 19万6,307 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,400 円／平米 19万6,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情