土地路線価格
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路線価 (2023) 静岡県伊豆の国市韮山多田字上町705-1 坪・平米

2023
路 線 価
静岡県 伊豆の国市
静岡県伊豆の国市韮山多田字上町705番1 (伊豆の国)
  • 周辺状況: 住宅地 (農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域)
  • 原木駅 から 1800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 静岡県 伊豆の国市静岡県伊豆の国市韮山多田字上町705番1
価格時点 2023
駅名 原木駅 から 1800m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月08日
鑑定評価額 総額
1,280万
(285 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 14万8,109
1平米 4万4,800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月07日
鑑定評価額 総額
1,280万
(285 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 14万8,109 円/坪
1平米 4万4,800 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊豆の国市を中心に三島市、函南町等の住宅地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内の第一次取得者層である。近隣地域は郊外部に位置する市場性は弱い既成集落内の住宅地域であり需要は限定される。人口減少や市場性の低さを背景に地価水準は下落傾向が続いているものとみられる。土地は800万~1500万円程度が取引の中心である。

(2) 同一需給圏は大場駅以南の伊豆箱根鉄道駿豆線沿線における農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域一円。需要者の中心は地縁性を帯びる個人である。東方に山林、西方には田畑が広がる農家集落で、河川氾濫による浸水の恐れが多少あるほか、土砂災害の恐れも若干ある。旧韮山町中心部に比較的近いが、人口減・高齢化の進行により宅地需要は慢性的に弱い。需要の中心となる価格帯は更地で1,000万円台の前半程度と判断される。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域に位置するため賃貸物件の想定に合理性が認められないほか、周辺に賃貸アパート等もみられない地域であるため収益価格は試算できなかった。近隣地域において取引は少ないが、収益目的での取引は無く、自用目的での土地取引が中心と考えられるため、実際の取引価格に基づき試算され、実証性に優る比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 市街化調整区域内の既存集落にあり、再調達原価の把握が困難であるため積算価格は求めることができなかった。また、近隣地域及びその周辺には共同住宅は見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算も断念した。そこで実証性の高い比準価格を標準とし、さらに代表標準地の価格との均衡に十分留意し、市場の需給動向をも検討の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 原木駅東方
距離 1800 m
土地の状態
土地面積 86.2 坪 (285 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 2 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位 北東
道路幅員 4.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 伊豆の国市静岡県伊豆の国市韮山多田字上町705番1
標準地の範囲
50 m
西 60 m
50 m
120 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 14 m
奥行き 18 m
面積 250 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない。
街路 基準方位 北  4.2m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅と農家住宅が混在する地域であり特段の変動要因は見受けられない。外部からの宅地需要は認められない地域であるため今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。

(2)里山の西麓の旧来の農家住宅と一般住宅が混在する既成集落地域で、特段の地域要因の変動は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測される。人口減・高齢化の進行により地価は継続的に下落と予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 14万8,109
1平米 4万4,800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 14万8,109
1平米 4万4,800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 14万8,109
1平米 4万4,800
前年から次年への変動率 -1.8 %
2022年
1坪 15万754
1平米 4万5,600
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 14万8,109
1平米 4万4,800
前年から次年への変動率 -1.8 %
2019年
1坪 15万754
1平米 4万5,600
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)地域経済の衰退傾向、周辺市町との比較での競争力の低下が認められ人口減少が続いている。これを受けて宅地需要も低迷傾向が続いている。

(2)地域経済の衰退傾向と市人口の減少傾向で、全般的に宅地需要が弱まっている中で、令和元年の台風被災以降は浸水懸念のある地区の需要が特に弱い。

地域要因
(1)郊外、調区に位置するため需要は限定的である。新たな需要を喚起する特段の要因も無く、地価は下落傾向とみられる。

(2)狩野川、柿沢川から一定の離隔があるが、浸水の恐れが多少あるほか、山麓に位置することから土砂災害の恐れも若干ある。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 5K第1
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 伊豆の国市
地域 静岡県伊豆の国市韮山多田字上町705番1
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
3万2,509 円/平米
10万7,475 円/坪
推定価格 平米
4万2,738 円/平米
14万1,292 円/坪
標準価格 平米
3万7,261 円/平米
12万3,185 円/坪
査定価格 平米
3万7,300 円/平米
12万3,314 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 3.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 5K第1
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 伊豆の国市
地域 静岡県伊豆の国市韮山多田字上町705番1
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
5万3,289 円/平米
17万6,173 円/坪
推定価格 平米
6万7,917 円/平米
22万4,534 円/坪
標準価格 平米
4万3,314 円/平米
14万3,196 円/坪
査定価格 平米
4万3,300 円/平米
14万3,150 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 5K第1
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 伊豆の国市
地域 静岡県伊豆の国市韮山多田字上町705番1
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
4万9,451 円/平米
16万3,485 円/坪
推定価格 平米
5万4,280 円/平米
17万9,450 円/坪
標準価格 平米
4万5,083 円/平米
14万9,044 円/坪
査定価格 平米
4万5,100 円/平米
14万9,101 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 5K第1
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 田方郡函南町
地域 静岡県伊豆の国市韮山多田字上町705番1
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
6万6,315 円/平米
21万9,237 円/坪
推定価格 平米
7万4,346 円/平米
24万5,788 円/坪
標準価格 平米
4万5,444 円/平米
15万238 円/坪
査定価格 平米
4万5,400 円/平米
15万92 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 7.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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