路線価 (2023) 静岡県伊豆の国市古奈字中之台291-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 伊豆の国市静岡県伊豆の国市古奈字中之台２９１番７
価格時点	2023 年
駅名	伊豆長岡駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万3,737 円 1平米 8万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万3,076 円／坪 1平米 8万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊豆の国市を中心とした隣接市町を含む伊豆箱根鉄道沿線の住宅地域一円。需要者は伊豆の国市に居住する３０歳代の一次取得者層が中心で、圏外からの転入は少ない。店舗や学校施設等が近い居住環境が概ね良好な地域であるが、地域経済の低迷や人口減による潜在需要の弱まり等から近年宅地需要は低迷しており、地価は下落基調で推移している。土地の中心価格帯は、１，０００万円台中盤程度まで、新築戸建住宅では３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は伊豆の国市を中心に三島市南部・函南町等の住宅地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内の第一次取得者層であり圏外からの需要は認められない。当市を含む隣接市町において人口減少や供給過剰傾向を背景に地価水準は下落傾向が続いているものとみられる。土地は１０００万～１５００万円程度、新築戸建で２５００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の賃貸物件もみられるが、自己使用の戸建住宅建設目的での取引を中心に市場は形成されており、信頼性のある取引事例を収集のうえ適切に選択した。標準地は戸建住宅を中心とする地域に存することから賃貸市場の熟成度は低い。従って、伊豆の国市の住宅地の市場動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考にとどめ、市場の実態を反映した取引事例から試算した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) ファミリー層向けの低層アパートを中心に周辺には共同住宅も見られるが、賃料水準の遅行性、賃料総額の上限により、収益価格は低位に試算された。近隣地域では小規模宅地については自用の戸建住宅用地取得目的での取引が中心であり、収益目的での取引は一般的ではないので、実証性に優れる比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊豆長岡駅南西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊豆の国市静岡県伊豆の国市古奈字中之台２９１番７
標準地の範囲
東	30 m
西	150 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	15 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域で、格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。人口の減少等による宅地需要の減退から、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (2)人口減・高齢化の進行といった一般的要因等による宅地需要の減退を受けて、不動産市場は低調な状態が続くと予測される。これを受けて、地価は弱含み傾向が続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万3,737 円 1平米 8万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万3,076 円 1平米 8万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万3,737円 1平米 8万2,800円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 27万9,357円 1平米 8万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万3,076円 1平米 8万2,600円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 27万9,357円 1平米 8万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少や高齢化率の高まりのほか、地域経済もやや弱く、隣接市町からの転入も少ないことから、宅地需要は軟調で推移している。 (2)地域経済の衰退傾向と市人口の減少傾向で、全般的に宅地需要が弱まっている中で、令和元年の台風被災以降は浸水懸念のある地区の需要が特に弱い。
地域要因
(1)学校施設等や各種店舗等も近く、居住環境は概ね良好であるが、狩野川に近く水害懸念がある。近年は潜在需要の弱まりを背景に取引は軟調である。 (2)各種店舗や学校施設等も配され、居住環境は概ね良好であるが、狩野川に近く水害の懸念がある。近年需要は軟調で地価も下落基調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆の国市
地域	静岡県伊豆の国市古奈字中之台２９１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,314 円／平米 24万5,682 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,578 円／平米 26万3,085 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,578 円／平米 26万3,085 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,800 円／平米 27万3,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆の国市
地域	静岡県伊豆の国市古奈字中之台２９１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,503 円／平米 25万2,919 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,869 円／平米 23万7,599 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,052 円／平米 25万1,428 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,100 円／平米 26万1,505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆の国市
地域	静岡県伊豆の国市古奈字中之台２９１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,419 円／平米 24万9,335 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,213 円／平米 23万5,430 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,137 円／平米 27万1,545 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,400 円／平米 28万2,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆の国市
地域	静岡県伊豆の国市古奈字中之台２９１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万788 円／平米 26万7,085 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,868 円／平米 26万738 円／坪
標準価格 平米 坪	8万560 円／平米 26万6,331 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,800 円／平米 27万7,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情