路線価 (2023) 静岡県伊豆の国市田京字北洞858-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 伊豆の国市静岡県伊豆の国市田京字北洞８５８番２０
価格時点	2023 年
駅名	田京駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	966万 円 (203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,366 円 1平米 4万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	966万 円 (203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,366 円／坪 1平米 4万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊豆の国市を中心とした隣接市町を含む伊豆箱根鉄道沿線の住宅地域一円。需要者は伊豆の国市に居住する一次取得者層が中心で、圏外からの転入は少ない。市街地に比較的近い市街化調整区域内の災害懸念のある地域にあって、地域経済の低迷や人口減による潜在需要の弱まり等から需要は低迷しており、地価は下落基調で推移している。土地の中心価格帯は、８００万～１，５００万円程度、新築戸建住宅では２，０００万～３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は伊豆の国市を中心に三島市の南部郊外、函南町、伊豆市の圏域。需要者の中心は地縁性を有する個人である。市街地に比較的近い市街化調整区域内の住宅地域で分譲住宅地も一部見られるが、南北を山林に挟まれた谷筋にあって土砂災害の危険があり、加えて人口減・高齢化の進行から宅地需要は慢性的に弱い状況にある。需要の中心となる価格帯は、土地で１０００万円前後、新築戸建で２０００万円～３０００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用の戸建住宅建設目的での取引を中心に市場は形成されており、信頼性のある取引事例を収集のうえ適切に選択した。市街化調整区域においては賃貸想定が現実的ではないことから、収益還元法は適用しない。従って、伊豆の国市の住宅地の市場動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した取引事例から試算した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地のため積算価格は求められなかった。また市街化調整区域内に存し、近隣地域及びその周辺にはアパート等は見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算も断念せざるを得なかった。従って、市場性を反映して実証性に優る比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	田京駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	61.4 坪 (203 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土砂災害警戒区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊豆の国市静岡県伊豆の国市田京字北洞８５８番２０
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺に農地等が多く残る郊外の住宅地域で、格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。人口の減少等に加え、土砂災害の懸念もあり需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (2)周辺に農地が残る谷筋に位置する住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。人口減少・高齢化の進行といった一般的要因等に加え、土砂災害の恐れがあることから地価の下落は継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万7,366 円 1平米 4万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万7,366 円 1平米 4万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万7,366円 1平米 4万7,600円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 16万1,002円 1平米 4万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万7,366円 1平米 4万7,600円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 16万1,002円 1平米 4万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少や高齢化率の高まりのほか、地域経済もやや弱く、隣接市町からの転入も少ないことから、宅地需要は軟調で推移している。 (2)少子高齢化により人口は減少傾向にあり、地域経済はやや弱く、不動産需要は弱含みで推移している。
地域要因
(1)市街化調整区域内の災害懸念のある住宅地域で、需要は弱く、地価は下落基調で推移している。 (2)地域要因に特段の変動要因はない。南北を山林に挟まれた谷筋にあって土砂災害の危険がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆の国市
地域	静岡県伊豆の国市田京字北洞８５８番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,757 円／平米 24万3,841 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,418 円／平米 22万9,496 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,310 円／平米 15万3,101 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,300 円／平米 15万3,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆の国市
地域	静岡県伊豆の国市田京字北洞８５８番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,603 円／平米 24万9,944 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,594 円／平米 23万9,996 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,774 円／平米 15万4,635 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆の国市
地域	静岡県伊豆の国市田京字北洞８５８番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,949 円／平米 25万4,393 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,902 円／平米 24万4,320 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,812 円／平米 16万1,372 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆の国市
地域	静岡県伊豆の国市田京字北洞８５８番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,287 円／平米 25万8,817 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,867 円／平米 24万7,510 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,710 円／平米 16万1,035 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情