路線価 (2023) 静岡県伊豆の国市長岡字宮塚838-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 伊豆の国市静岡県伊豆の国市長岡字宮塚８３８番３
価格時点	2023 年
駅名	伊豆長岡駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	980万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万8,114 円 1平米 6万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	980万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万8,114 円／坪 1平米 6万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊豆の国市を中心に三島市の南部郊外、沼津市南部郊外、函南町、伊豆市の圏域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心である。伊豆長岡温泉周辺の郊外の戸建住宅地域においては、温泉街は衰退傾向にあり地域経済の低迷から、宅地需要は弱い傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地で１０００万円前後、新築戸建で２４００万円～２９００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は大場駅以南の伊豆箱根鉄道駿豆線沿線における住宅地域一円で、需要者の中心は圏内に在住・通勤するサラリーマン等の一次取得者である。最寄駅から離れるものの、国道背後にあって伊豆中央道へのアクセスも良好であるが、現時点では緩やかな人口減、温泉街の衰退等により宅地需要は弱い。需要の中心となる価格帯は更地で１，０００万円台の前半程度、新築戸建で２，０００万円台の後半程度と判断されるが、画地規模等によるばらつきがある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地のため積算価格は求められなかった。近隣地域は戸建住宅の多い住宅地域であり、居住の快適性が重視され、自用目的取引が価格形成の中心となっている。標準的な画地規模では、投資合理性のある配置設計に基づくアパート等の賃貸想定が困難なため、収益価格も求めなかった。従って、市場性を反映して実証性に優る比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、市場動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地のために積算価格は求められなかった。また自用の戸建住宅が多い住宅地域内の小規模画地であり、経済合理性のある居住用賃貸建物の想定が難しいことから、収益価格も求めなかった。そこで実証性に優る比準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡に十分留意し、かつ市場の需給動向をも検討の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	伊豆長岡駅西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	43 坪 (142 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅を中心とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊豆の国市静岡県伊豆の国市長岡字宮塚８３８番３
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	50 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	14 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の戸建住宅中心の低層住宅地域で、特段の変動要因はなく、今後とも現状の土地利用が続くものと予測される。周辺の伊豆長岡温泉は衰退傾向にあり、地域経済の低迷から地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)国道あるいは温泉街背後の既成住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと予測される。本年伊豆中央道が完全無料化される予定であるが、現時点の土地需要は小さく、地価は暫時軟調にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万8,114 円 1平米 6万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万8,114 円 1平米 6万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)少子高齢化により人口は減少傾向にあり、地域経済はやや弱く、不動産需要は弱含みで推移している。 (2)少子高齢化により市人口は微減で推移し、既成住宅地の需要は低調である。但し、このところ別荘地への流入が見られ社会増である。
地域要因
(1)郊外の戸建住宅地域であるが、駅からやや離れた地域で、周辺の温泉街は衰退傾向にあり、需要は低迷している。 (2)北方を走る伊豆中央道が今年完全無料化される予定であり、宅地需要の増大が期待される。
個別的要因	(1)西接面道路であり、方位に関し相応の格差を判定した。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆の国市
地域	静岡県伊豆の国市長岡字宮塚８３８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万846 円／平米 30万337 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,790 円／平米 28万316 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,508 円／平米 22万3,181 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,200 円／平米 22万5,469 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆の国市
地域	静岡県伊豆の国市長岡字宮塚８３８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,785 円／平米 34万6,419 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,291 円／平米 32万8,256 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,794 円／平米 23万7,351 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,500 円／平米 23万9,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆の国市
地域	静岡県伊豆の国市長岡字宮塚８３８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,772 円／平米 15万1,322 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,341 円／平米 21万6,017 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,375 円／平米 21万2,824 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,000 円／平米 21万4,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆の国市
地域	静岡県伊豆の国市長岡字宮塚８３８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万788 円／平米 26万7,085 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,095 円／平米 25万8,182 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,504 円／平米 22万6,474 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,200 円／平米 22万8,775 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情