路線価 (2023) 静岡県伊豆の国市長岡字井戸向1078-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 伊豆の国市静岡県伊豆の国市長岡字井戸向１０７８番２２
価格時点	2023 年
駅名	伊豆長岡駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万2,663 円 1平米 8万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万2,002 円／坪 1平米 8万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊豆の国市を中心に函南町、伊豆市等の隣接市町の商業地域である。需要者の中心は店舗経営を目的とする個人事業者、小規模法人であり、地元需要が大部分で圏外からの需要は乏しい。当該地域は温泉街にあるため土産物店、飲食店等の小規模店舗が多く、コロナ禍の長期化を受けて顧客は減少しており、先行きも不透明な状態が継続しているため需要は弱い。取引の中心となる価格帯は用途、目的により様々である。 (2) 同一需給圏は伊豆の国市、函南町及び伊豆市内の温泉街を含む商業地域一円。需要者の中心は圏内の小規模事業者であるが、敷地の集約化の程度により圏外大企業の参入もあり得る。観光業の低迷が続き、商況悪化や経営者の高年齢化等による閉鎖旅館・店舗がコロナ禍以前より見られ、繁華性は徐々に減退しており、土地需要も相応に小さい。取引価格は用途、画地規模等により区々のため、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域を含む周辺商業地域は低層店舗が中心の商業地域であり、土地の高度な利用は為されていないほか、賃貸需要の減退や賃料総額の上限もあって収益価格は比準価格に比較して低位に求められた。近隣地域では土地の取引に当たっては自用目的が中心とみられ、賃料収入に基づく収益性に基づいた取引はみられない。以上より、実証性に優る比準価格を標準として収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地のため積算価格は求められず、比準価格と収益価格を試算した。対象標準地周辺には自営の店舗等が大半で賃貸需要が希薄なことから、土地価格に見合う賃料水準が形成されにくいため収益価格は低位に求められた。そこで、市場において指標となり、相対的に信頼性が高い比準価格を重視して、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊豆長岡
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	土産店、旅館等が建ち並ぶ温泉街の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊豆の国市静岡県伊豆の国市長岡字井戸向１０７８番２２
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	70 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	13 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	６．８ｍ市道　　　二方路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)コロナ禍の長期化を受けて顧客の減少が続いている。商業地需要は減退しているため当面は低調な状態が続くものと予測する。地価は当面、下落傾向で推移するものと予測される。 (2)伊豆長岡温泉街の一角にある旧来からの商業地域であり、当面は現状を維持すると予測される。閉館旅館・店舗が散見され繁華性は減退しているため、地価の下落傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万2,663 円 1平米 8万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万2,002 円 1平米 8万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万2,663円 1平米 8万5,500円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 28万8,614円 1平米 8万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万2,002円 1平米 8万5,300円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 28万8,614円 1平米 8万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の長期化による顧客の減少、消費動向の減退により観光業の低迷が続いている。新規の出店意欲は弱く商業地についての需要は減退している。 (2)少子高齢化により人口は減少傾向にあり、地域経済はやや弱く、不動産需要は弱含みで推移している。
地域要因
(1)温泉街の中の旧来の商業地域であり発展性も弱く、特段の変動要因は見受けられない。観光業も停滞傾向であることから商業地需要は低迷している。 (2)温泉街の土産物店や飲食店の多い商業地域であるが、空店舗が見られるほか、顧客通行量はコロナ禍以前まで回復しておらず、繁華性は低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆の国市
地域	静岡県伊豆の国市長岡字井戸向１０７８番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,831 円／平米 19万1,189 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,565 円／平米 21万3,452 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,731 円／平米 28万121 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,700 円／平米 28万18 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆の国市
地域	静岡県伊豆の国市長岡字井戸向１０７８番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万506 円／平米 29万9,213 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,761 円／平米 28万3,526 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,494 円／平米 27万9,337 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,500 円／平米 27万9,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆の国市
地域	静岡県伊豆の国市長岡字井戸向１０７８番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,300 円／平米 29万5,226 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,085 円／平米 28万4,597 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,042 円／平米 28万7,761 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,000 円／平米 28万7,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	田方郡函南町
地域	静岡県伊豆の国市長岡字井戸向１０７８番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,036 円／平米 22万4,927 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,764 円／平米 24万7,170 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,959 円／平米 28万874 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,000 円／平米 28万1,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情