路線価 (2023) 静岡県伊豆の国市大仁字中宿448-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 伊豆の国市静岡県伊豆の国市大仁字中宿４４８番８
価格時点	2023 年
駅名	大仁駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万2,496 円 1平米 7万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万2,496 円／坪 1平米 7万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊豆の国市を中心に、隣接する伊豆市等も含む商業地域等。想定される需要者は地元の個人事業者等であり、広域からの出店需要は殆どない。古くからの小売店舗や飲食店中心の近隣住民に支えられた商業地域であり、人口減少、高齢化に伴い商勢は衰退しており、空き店舗も増加している。商業地の取引はきわめて少なく、面積にもバラツキが大きいため、需要の中心は抽出は困難である。 (2) 同一需給圏は伊豆の国市を中心に、隣接する函南町・伊豆市も含む商業地域等。主たる需要者は地元の個人事業者等であり、広域からの出店需要は見られない。古くからの小売店舗や飲食店中心の近隣住民を主たる顧客層とする商業地域であり、人口減少・高齢化や幹線道路沿いの量販店との競争等に伴い商勢は低下し、空き店舗の増加が目立つ。商業地の取引は極めて少なく、需要の中心は把握しづらい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地の近隣地域内は自用の店舗、事務所及び併用住宅のほか賃貸物件も見られるが、商業事業者向けの賃貸不動産取引市場の成熟の程度は総じて低い。このため価格形成においては地域間の水準比較により重きを置く傾向にある。したがって、価格実証性に富む比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめて、需給動向、前年公示価格等からの推移の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の店舗が中心の土地利用状況にあり、賃貸借慣行は十分に醸成しておらず、元本果実の相関度は希薄なため収益価格は低位に求められた。商業地の取引が少ない中、同一需給圏内と把握される市内外の商業地の４事例より比準し、事例の有する特徴に応じた斟酌を加えて調整された比準価格には市場実態が反映されている。よって、価格実証性に富む比準価格を中心に、収益価格は参考に止めて、前年標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大仁駅北東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	41.4 坪 (137 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊豆の国市静岡県伊豆の国市大仁字中宿４４８番８
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	18 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地元購買力の低下、商店主の高齢化などから空き店舗の増加が予想され、今後も衰退傾向と予測する。大仁駅への接近性は優るが駅利用者は少なく、地価は今後も弱含みと予測する。 (2)幹線道路沿いの物販店との競争で地元購買力が低下し、また、商店主の高齢化等から空き店舗が増加し今後も衰退傾向と予測する。大仁駅への接近性は優るが駅利用者は少なく地価は今後も弱含みで推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万2,496 円 1平米 7万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万2,496 円 1平米 7万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万2,496円 1平米 7万9,400円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 26万8,778円 1平米 8万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万2,496円 1平米 7万9,400円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 26万8,778円 1平米 8万1,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響からは回復しつつあるものの、観光産業等の地盤沈下は継続し、人口減少高齢化が進み地域経済の衰退傾向が顕著になっている。 (2)人口減少・高齢化により地域経済は衰退し続けている。新型コロナの打撃を受けた当市の観光業は回復傾向にあるが、事態は依然として流動的である。
地域要因
(1)大仁駅勢圏の近隣商業地域であるが、店舗の連たん度は低く、大型店への依存度の高まりから繁華性は年々低下している。 (2)大仁駅勢圏の近隣商業地域であるが、店舗の連たん度は低く、幹線道路沿い大型店への依存度が高まるに連れ、繁華性は年々低下している。
個別的要因	(1)近隣地域における地位は、中庸であり、特に記載すべき変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆の国市
地域	静岡県伊豆の国市大仁字中宿４４８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万506 円／平米 29万9,213 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,761 円／平米 28万3,526 円／坪
標準価格 平米 坪	8万376 円／平米 26万5,723 円／坪
査定価格 平米 坪	8万400 円／平米 26万5,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆の国市
地域	静岡県伊豆の国市大仁字中宿４４８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,300 円／平米 29万5,226 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,085 円／平米 28万4,597 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,692 円／平米 28万6,604 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,700 円／平米 28万6,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆の国市
地域	静岡県伊豆の国市大仁字中宿４４８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,612 円／平米 27万6,421 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,579 円／平米 25万9,782 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,267 円／平米 24万8,833 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,300 円／平米 24万8,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊豆の国市
地域	静岡県伊豆の国市大仁字中宿４４８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,922 円／平米 30万3,894 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,888 円／平米 29万3,864 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,435 円／平米 26万2,612 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,400 円／平米 26万2,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情