路線価 (2023) 青森県青森市花園2-492-25外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市花園２丁目４９２番２５外
価格時点	2023 年
駅名	青森駅 から 3800m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,940万 円 (476 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,980 円 1平米 6万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,930万 円 (476 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,650 円／坪 1平米 6万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は青森市都心部周辺の商業地域。需要者の中心は市内の事業経営者である。景気は持ち直しており、個人消費は全体として回復しつつあるが、都心部周辺の商業地域は郊外型大型ＳＣへの顧客流失に歯止めがかからず、需要は弱含みである。取引される価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、青森市既成市街地内の商業地域。需要者は当市内及び県内の店舗経営者または事業者が中心である。当地域は浪打銀座商店街と称される市街地東部の代表的商店街であるが、郊外型大型ＳＣ等への顧客流出が続き近年は空店舗が増え停滞傾向にある。景気は全般に持ち直しつつあるものの、新規出店等の動きは見られず需要は弱含みである。需要価格帯は土地が３００㎡～５００㎡で２，０００万円～３，０００万円程度と認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺には貸店舗等が散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算され信頼性も相対的に劣る。よって信頼性が高いと認められる比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街地東部の代表的商店街で貸店舗等も見られるが、基本的には自用の店舗が中心である。また、貸店舗等については長きに亘る地域経済の低迷で空店舗や賃料の下落も認められ土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格の精度は相対的に劣る。よって、信頼性の高い取引事例により求め市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに周辺の商業地の標準地価格との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青森駅東方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	144 坪 (476 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	89 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市花園２丁目４９２番２５外
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	33 m
面積	480 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	浪打銀座と呼ばれる小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
街路	１２．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	89 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　小売・飲食店舗が建ち並ぶ商業地域として推移するものと予測される。景気は持ち直しており、個人消費は全体として回復しつつあるが、需要の弱い商業地域で、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)市街地東部の古くからの代表的商店街だが、近年は郊外型大型ＳＣ等への顧客流出が続き店舗地需要は低調。特段の発展的要因もないことから当面需要は弱含みで現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万592 円 1平米 6万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万923 円 1平米 6万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万592円 1平米 6万3,700円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 20万4,641円 1平米 6万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万923円 1平米 6万3,800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 20万4,641円 1平米 6万1,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　都心部周辺の商業地域は、郊外型大型ＳＣへの顧客流失に歯止めがかからず、需要は弱含みである。 (2)郊外型ＳＣへの顧客流出等により既成市街地内商業地域に対する需要は低迷が続いており、商業地需要は全般に弱含み。
地域要因
(1)　一般的要因に記載している理由で、需要は弱含みである。 (2)市街地東部の代表的商店街だが、郊外型大型ＳＣへの顧客流出等により以前程の活気はなく空き店舗も見られ、地価も下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)　個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220602201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市花園２丁目４９２番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,001 円／平米 14万8,773 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,415 円／平米 19万6,426 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,722 円／平米 21万3,971 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210702201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市花園２丁目４９２番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,848 円／平米 19万1,245 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,093 円／平米 18万2,137 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,913 円／平米 21万1,296 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,900 円／平米 21万1,253 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	23.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220702201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市花園２丁目４９２番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,772 円／平米 21万4,136 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,896 円／平米 21万7,852 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,484 円／平米 20万9,878 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,500 円／平米 20万9,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	71 ％
基準容積率	208 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220402201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市花園２丁目４９２番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,020 円／平米 21万8,262 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,381 円／平米 22万2,762 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,747 円／平米 21万748 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,700 円／平米 21万592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情