路線価 (2023) 静岡県牧之原市静波字浜田坪1300-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 牧之原市静岡県牧之原市静波字浜田坪１３００番２１
価格時点	2023 年
駅名	島田駅 から 15000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	337万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,352 円 1平米 2万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	337万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,352 円／坪 1平米 2万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は榛南地域の住宅地域一円であるが、需要層は旧榛原町内に地縁性のある一次取得者が中心となる。海岸線から約１．６㎞までが震災時の津波リスクがあり、近隣地域も含まれ、需要は低迷、地価は下落基調にある。国道１５０号に近いため利便性は良いが、津波リスクのない細江地区と比較して、静波地区の選好性、競争力は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地のみで３００万円～６００万円、新築戸建住宅の供給は少ないが１８００万円前後である。 (2) 同一需給圏は牧之原市及び隣接する吉田町の住宅地域一円。需要者は地縁性を有する一次取得者を中心とし、他市町からの転入は少ない地域である。旧榛原町の中心部付近に位置する住宅地域であり相応の利便性を有するが、津波リスクが顕在化して以来、土地需要の選別化による格差が拡大する中で需要者の選好性は低く、地価水準は下落基調が続いている。土地は総額で３００万円～６００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円前後が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引にあたっては、収益性はほとんど着目されず、居住の快適性を重視される。よって、収益価格は試算しない。取引での成約価格を指標に価格水準が形成され、この水準を重視した取引が行われる住宅地域であることから、不動産の市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、牧之原市内の想定浸水域内の取引事例の時系列的分析のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 津波リスクの懸念がある榛原庁舎近くの既成住宅地域であり、画地規模、立地環境等から安定した新規の賃貸需要が期待できないため収益還元法は適用しなかった。本件評価においては、旧榛原町の住宅地域に存する４取引事例を選択し比準を行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。住環境を重視した自用目的の取引が中心の地域であることから、比準価格を採用し、市場分析の結果を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ島田駅南東方
距離	15000 m
土地の状態
土地面積	43 坪 (142 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	牧之原市静岡県牧之原市静波字浜田坪１３００番２１
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	50 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	16 m
面積	145 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺環境に格別な変動要因はなく、現状を維持すると予想する。 (2)旧榛原町中心部に近い住宅地域で特段の変動は見当たらず当面現状を維持するものと予測する。津波リスクの懸念から需要者の選好性は低く、地価水準は依然として下落基調が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,352 円 1平米 2万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,352 円 1平米 2万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 8万336円 1平米 2万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 8万336円 1平米 2万4,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧榛原町内は想定浸水域に入らない細江地区を中心に下落率は縮小傾向にあるが、浸水域に入る静波地区の下落率は依然として大きい。 (2)円安、海外リスク等の先行き不安はあるものの、各種施策、行動制限の緩和等により土地取引は回復傾向が窺える。
地域要因
(1)想定浸水域に入る地域の取引は減少している。 (2)榛原町庁舎に近く住環境に特段の変動は見られないが、津波リスクの懸念もあり、土地需要は弱い状態が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	牧之原市
地域	静岡県牧之原市静波字浜田坪１３００番２１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,857 円／平米 7万2,259 円／坪
推定価格 平米 坪	2万838 円／平米 6万8,890 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,179 円／平米 7万6,630 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	牧之原市
地域	静岡県牧之原市静波字浜田坪１３００番２１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,263 円／平米 8万213 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,263 円／平米 8万213 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,787 円／平米 7万8,640 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	牧之原市
地域	静岡県牧之原市静波字浜田坪１３００番２１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,855 円／平米 7万5,559 円／坪
推定価格 平米 坪	2万151 円／平米 6万6,619 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,162 円／平米 7万6,574 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情