路線価 (2023) 静岡県牧之原市波津字新丁721-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 牧之原市静岡県牧之原市波津字新丁７２１番１外
価格時点	2023 年
駅名	金谷駅 から 19000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (614 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万502 円 1平米 3万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,850万 円 (614 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,841 円／坪 1平米 3万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は榛南地域の商業地域一円である。需要層は牧之原市内に地縁性のある地元事業者が中心となる。各画地の規模がさほど大きくないので、スーパーマーケットや量販店などの適地はない。旧相良町内の商業中心は大型商業施設のある大沢波津地区に移行しており、近隣地域のような旧来からの商店街は、十分な駐車場スペースを確保できず商況は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地のみで２０００万円～２５００万円であるが、規模により大きく変動する。 (2) 同一需給圏は牧之原市の商業地域及び周辺市町の既成商業地域のほか近接住宅地域を含む。需要者は地元で店舗、事業所を展開する法人を中心とし、個人事業者等を含む。津波リスクの懸念がある相良庁舎近くの既成商業地域であり、核となる店舗等もなく回遊性に劣る立地環境にあるため商況は厳しく、地価水準は下落基調が続いている。画地規模、利用方法も多様であり、取引価格の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用目的の取引が主であるが、賃貸需要もあるので収益価格も試算した。しかし、取引にあたっては、市場で成立した価格を指標に形成された価格水準が重視され、収益性が考慮される地域性は有しない。よって、取引事例から検討した実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、市内の商業地の価格水準を広域的に勘案し、単価と総額との関連も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の店舗等を主体とした地域であり、土地価格、建築費を反映した賃料収入が困難な賃貸市場であるため収益価格は低位に試算された。商業地事例の絶対数は少ないが、本件評価においては、代替性を有する牧之原市及び吉田町に存する４事例を選択し比準を行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ金谷駅南東方
距離	19000 m
土地の状態
土地面積	185.7 坪 (614 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗、住宅兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	牧之原市静岡県牧之原市波津字新丁７２１番１外
標準地の範囲
東	400 m
西	350 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	48 m
面積	620 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	旧来からの商業地で、奥行長大な画地が連なる。
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧相良町役場に近い旧来からの商業地だが、繁華性は弱く、住宅地としての需要も期待できない。今後も現状のまま推移すると予想される。 (2)店舗等が並ぶ古くからの商業地域で特段の変動要因はなく、当面現状を維持するものと予測する。津波リスクが懸念される地域であるため、地価水準は下落基調が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万502 円 1平米 3万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,841 円 1平米 3万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万502円 1平米 3万400円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2022年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
前年から次年への変動率 -4.1 ％
2019年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大震災時の津波リスクによる既存住宅地域の需要低迷は商業地へも波及し価格水準のやや大きな下落が継続している。 (2)各種施策による下支えは認められるが、地方都市の商業地における土地需要は地域要因、個別的要因等の優劣による格差が拡大している。
地域要因
(1)旧来からの商店街で、広い土地が少なく、集客力の高い、地域の核となる大型商業施設が存在しない。 (2)回遊性、繁華性に劣る既成商業地域であり、土地需要は弱く、地価水準は下落基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	牧之原市
地域	静岡県牧之原市波津字新丁７２１番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,109 円／平米 9万2,928 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,988 円／平米 11万2,364 円／坪
標準価格 平米 坪	3万786 円／平米 10万1,779 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	牧之原市
地域	静岡県牧之原市波津字新丁７２１番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,796 円／平米 8万8,588 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,191 円／平米 8万9,893 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,175 円／平米 9万6,453 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	榛原郡吉田町
地域	静岡県牧之原市波津字新丁７２１番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,787 円／平米 11万5,006 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,354 円／平米 13万104 円／坪
標準価格 平米 坪	3万41 円／平米 9万9,316 円／坪
査定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	榛原郡吉田町
地域	静岡県牧之原市波津字新丁７２１番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,779 円／平米 8万8,531 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,507 円／平米 14万528 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,780 円／平米 11万8,289 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,800 円／平米 11万8,355 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情