路線価 (2023) 静岡県賀茂郡東伊豆町白田字山ノ根486-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 賀茂郡東伊豆町静岡県賀茂郡東伊豆町白田字山ノ根４８６番３
価格時点	2023 年
駅名	片瀬白田駅 から 900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	459万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	459万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,907 円／坪 1平米 2万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東伊豆町及び隣接する河津町、下田市等の住宅地域一円。需要者は町内に居住する者又は町外居住し当地区に地縁性を有する者が中心となる。当地区は内陸部に位置し津波等の災害リスクは低いものの、長期にわたる人口減少、若年層の流出、地域経済の衰退等により需要は弱く、地価の下落傾向が続いている。取引の中心は土地で４００万円～８００万円程度、新築戸建住宅で１，８００万円～２，３００万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、東伊豆町を中心に、隣接する河津町、下田市内の住宅地域。需要者の中心は、東伊豆町在住の居住者であり、別荘地域を除き圏外からの流入は少ない。農家住宅、一般住宅が見られる熟成度の停滞している住宅地域であり、町内中心部との接近性が劣り、少子高齢化が深刻であり長期的に需要の回復が見込めず、地価は下落傾向で推移している。土地は４００～１０００万円程度、新築戸建住宅で１７００～２４００万円程度を中心に取引が行われている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域で、人口減少等による当地域の衰退等により現状では賃貸需要が極めて乏しく、かつ、対象標準地は賃貸経営を有効に成立させる地積等でないため、収益価格は試算しない。当地区は自己居住目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成されるものと認められることから、実証性を有する比準価格を中心に、代表標準地からの検討も踏まえ、地域の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は既存の農家住宅や一般住宅を中心とする住宅地域であり、アパート等の収益物件は皆無で、新規の賃貸需要は見込めず共同住宅の建設想定は非現実的であるため収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を指標とした自用目的での取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内において信頼性を有する取引事例が得られた。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	片瀬白田駅北西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	賀茂郡東伊豆町静岡県賀茂郡東伊豆町白田字山ノ根４８６番３
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　、４．８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測。当地区は長期にわたる人口減少、若年層の流出、地域経済の衰退等から、地価は下落傾向が続くものと予測。 (2)既存の農家住宅や戸建住宅が見られる熟成の停滞している住宅地域であり、特段の地域要因の変動は見られず、当面は現状のまま推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 9万4,221円 1平米 2万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 9万4,221円 1平米 2万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当町の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。新設住宅着工戸数はやや減少に転じ、土地取引件数は増加傾向で、地価は下落率がやや縮小した。 (2)基盤産業の観光業はコロナ禍からの回復の兆しは見えるも不透明で、人口減少も継続し、別荘地を除き、需要は弱く地価は下落傾向で推移している。
地域要因
(1)当地区は長期にわたる人口減少、若年層の流出、地域経済の衰退等により、住宅需要は停滞しており、地価の下落傾向が続いている。 (2)農地、未利用地が残る住宅地域で、地縁的選好性が強く外部からの流入が少なく需要が弱いため、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	賀茂郡東伊豆町
地域	静岡県賀茂郡東伊豆町白田字山ノ根４８６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,464 円／平米 12万550 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,347 円／平米 11万3,551 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,316 円／平米 9万3,613 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	賀茂郡東伊豆町
地域	静岡県賀茂郡東伊豆町白田字山ノ根４８６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,114 円／平米 5万6,579 円／坪
推定価格 平米 坪	2万772 円／平米 6万8,672 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,995 円／平米 9万2,551 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	賀茂郡東伊豆町
地域	静岡県賀茂郡東伊豆町白田字山ノ根４８６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,697 円／平米 6万5,118 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,988 円／平米 6万2,774 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,126 円／平米 8万9,679 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情