路線価 (2023) 静岡県賀茂郡東伊豆町稲取字前ノ田562-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 賀茂郡東伊豆町静岡県賀茂郡東伊豆町稲取字前ノ田５６２番１２外
価格時点	2023 年
駅名	伊豆稲取駅 から 0m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	898万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,221 円 1平米 6万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	900万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,551 円／坪 1平米 6万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東伊豆町及び隣接する河津町、下田市等の商業地域。需要者は店舗等として利用することを目的とする資本力の乏しい地元法人、個人事業主が中心となる。当地区は伊豆稲取駅に近い土産店、小売店舗等が多い商業地域で、観光客数等は回復途上にあり、当町の人口も減少傾向にあることから、商業地に対する需要は弱く、地価の下落傾向が続いている。取引される敷地規模や価格帯が一様ではなく、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は東伊豆町を中心に、周辺市町の商業地域。需要者の中心は東伊豆町の小規模個人事業主で、圏外からの需要は弱い。近隣地域は駅に近い既成商業地域で未利用地は少ない。しかし、コロナ禍からの回復の兆しは見られるが不確実で、商況の悪化の流れを脱し切れてはおらず、依然として新規店舗用地需要は弱いため、地価は下落傾向で推移。商業地の取引は複合不動産が多く、又、債務整理等を伴っている場合が多く、中心価格帯や総額の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用店舗併用住宅等とともに一部賃店舗等も見られるが、賃貸市場の熟成度は低く、元本と果実の関係にある価格と賃料との相関関係が希薄なことから賃料水準も低く、収益価格の信頼性は低い。以上により、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の土産物店、飲食店等を中心とする駅前の商業地域である。元来テナント需要が弱い上に、商況低迷のため賃料水準の低下や空室率の上昇等により収益価格は比準価格に比べて低位に求められた。取引は自用目的での収益性が重視されて行われることが多く、かつ同一需給圏内において信頼性を有する取引事例が得られた。よって、実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊豆稲取駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	41.7 坪 (138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	土産店、小売店舗等が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	賀茂郡東伊豆町静岡県賀茂郡東伊豆町稲取字前ノ田５６２番１２外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	140 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	９ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土産店、小売店舗等が多い駅前の商業地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測。昨年度の観光客数及び宿泊客数は回復傾向にはあるものの微増であり、地価の下落傾向が続くと予測。 (2)最寄り駅との近接性に優れた既成商業地域であるが、商況の停滞が継続しており、観光業は回復の兆しがあるがコロナ前の水準には至っておらず、当面は現状程度の繁華性のまま推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万5,221 円 1平米 6万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万5,551 円 1平米 6万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万5,221円 1平米 6万5,100円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 22万1,171円 1平米 6万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万5,551円 1平米 6万5,200円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 22万1,171円 1平米 6万6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当町の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。新設住宅着工戸数はやや減少に転じ、土地取引件数は増加傾向で、地価は下落率がやや縮小した。 (2)基盤産業の漁業が衰退し、観光業は回復の兆しは見えるも不確実で、人口減少も継続し、別荘地を除き、需要は弱く地価は下落傾向で推移している。
地域要因
(1)昨年度の観光客数及び宿泊客数は回復傾向にはあるものの微増であり、商業地に対する需要も引き続き弱く、地価の下落傾向が続いている。 (2)駅との接近性に優れるが、客足の回復はコロナ前には届かず商況低迷が継続しており、新規店舗用地の需要は弱いままである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	下田市
地域	静岡県賀茂郡東伊豆町稲取字前ノ田５６２番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,151 円／平米 29万1,427 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,917 円／平米 28万7,348 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,697 円／平米 21万7,194 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,700 円／平米 21万7,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	下田市
地域	静岡県賀茂郡東伊豆町稲取字前ノ田５６２番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,407 円／平米 15万3,422 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,443 円／平米 18万6,601 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,728 円／平米 21万3,991 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	372 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	下田市
地域	静岡県賀茂郡東伊豆町稲取字前ノ田５６２番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,424 円／平米 8万4,052 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,371 円／平米 12万6,855 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,480 円／平米 21万6,477 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,500 円／平米 21万6,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情