路線価 (2023) 静岡県賀茂郡河津町浜字下小路13-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 賀茂郡河津町静岡県賀茂郡河津町浜字下小路１３番３
価格時点	2023 年
駅名	河津駅 から 380m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	696万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,644 円 1平米 3万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	692万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,983 円／坪 1平米 3万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は河津町を中心に隣接市町の住宅地域。需要者の中心は河津町の居住者であり、圏外からの流入は少ない。少子高齢化、若年層の流出が継続している上に、観光業を中心とする地域経済は低迷しており不動産市場の流動性は停滞している。近隣地域は駅との接近性が良好な住宅地域であるが、需要の弱い状況が継続している。土地は２００㎡前後で、５００～１０００万円程度、新築戸建住宅で、１６００～２５００万円程度を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は河津町及び隣接する東伊豆町、下田市等の住宅地域一円。主たる需要者は町内に居住する者又は町外に居住し当地区に地縁性を有する者が中心となる。当地区は沿岸部に接近し津波による災害リスクの懸念、長期にわたる人口減少、若年層の流出、地域経済の衰退等により需要は弱く、地価の下落傾向が続いている。当該地域の中心価格帯は土地で４００万円～８００万円程度、新築戸建住宅で１，６００万円～２，５００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅及び商業施設との接近性に優れるため近隣地域周辺にアパートは見られるが、新規の賃貸需要が弱く土地価格に見合う賃料が見込めず収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用使用を目的とし居住の快適性、安全性が重視されて行われている。本件では同一需給圏内において規範性を有する取引事例が得られた。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地のため原価法の適用は断念した。駅に近く、一般住宅の他にアパート等もみられるが、空室が目立ち合理的賃貸経営の想定が困難なため収益還元法の適用も断念した。当地区は自己居住目的で取引され、快適性・利便性等を重視した取引価格水準を指標に価格形成されると認められるから比準価格は高い説得性を有する。よって、実証性の高い比準価格を中心に、代表標準地からの検討も踏まえ、地域の需給動向にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	河津駅南方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	56.3 坪 (186 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の多い駅に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	賀茂郡河津町静岡県賀茂郡河津町浜字下小路１３番３
標準地の範囲
東	200 m
西	10 m
南	100 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北４．５ｍ　町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	津波災害警戒区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅、量販店等との接近性が良好な住宅地域で、特段の変動要因は認められず当面は現状の住環境のまま推移するものと予測する。 (2)沿岸部に接近した住宅地域で特段の変動要因は見られず現状維持と予測する。また、津波災害警戒区域に指定され、災害リスクから地価は下落傾向が続くと予測する。観光業は回復の兆しがあるが、コロナ前には至らない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万3,644 円 1平米 3万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万2,983 円 1平米 3万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万3,644円 1平米 3万7,400円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 12万5,959円 1平米 3万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万2,983円 1平米 3万7,200円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 12万5,959円 1平米 3万8,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済の中心である観光業はやや回復しているが、少子高齢化が深刻であり、不動産市場の停滞が長期化している。 (2)観光業は回復の兆しがあるがコロナ前には至らない。圏外からの転入の動きもあるが、人口減少・少子高齢化が継続し、地価は下落が続くと予測する。
地域要因
(1)各種の接近性が良好な区画整然とした概ね熟成した既成住宅地域であるが、人口減少により需要が弱く、地価は下落傾向にある。 (2)当地区は災害リスク、長期にわたる人口減少、若年層の流出、地域経済の衰退等から、住宅需要は停滞しており、地価の下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	賀茂郡河津町
地域	静岡県賀茂郡河津町浜字下小路１３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,688 円／平米 15万4,351 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,422 円／平米 14万6,859 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,204 円／平米 12万2,996 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,200 円／平米 12万2,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	賀茂郡河津町
地域	静岡県賀茂郡河津町浜字下小路１３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,036 円／平米 6万2,933 円／坪
推定価格 平米 坪	3万753 円／平米 10万1,669 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,504 円／平米 12万3,988 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	賀茂郡東伊豆町
地域	静岡県賀茂郡河津町浜字下小路１３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,464 円／平米 12万550 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,347 円／平米 11万3,551 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,334 円／平米 12万3,426 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	賀茂郡東伊豆町
地域	静岡県賀茂郡河津町浜字下小路１３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,933 円／平米 3万2,838 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,599 円／平米 8万4,630 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,646 円／平米 12万4,458 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	記載無
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情