路線価 (2023) 青森県青森市大字浅虫字蛍谷254外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市大字浅虫字蛍谷２５４番外
価格時点	2023 年
駅名	浅虫温泉駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	774万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,743 円 1平米 3万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	774万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,743 円／坪 1平米 3万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浅虫温泉街の商業地域を中心に市内の飲食店が所在する商業地域である。需要者は地元及び県内の旅館業及び観光業等の事業経営者である。近隣地域の周辺では、廃業したホテル、旅館、保養所等が散見され、人通りは少なく繁華性が弱い。また、新型コロナウイルスの影響で客室の稼働率や宿泊単価は落ち込み、地価は下落傾向である。取引される画地規模は需要者の業種により大きく異なり、需要の中心となる価格帯についても見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は青森市既成商業地域及び青森県内の観光商業地域。需要者は青森市内及び県内の店舗経営者及び観光業者が中心である。全国的に著名な温泉街であるが、廃業するホテル、旅館等がみられ、地域は衰退傾向にあり需要も低調であり、コロナ禍により景気は悪化、観光施設の入込客数も落ち込んでおり、地価は下落傾向で推移している。取引の価格帯は、規模によりまちまちで市場での中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 青森市東部に位置し、浅虫温泉街の県道沿いの商業地域である。周辺には貸店舗も散見されるが、主たる利用形態は自己利用の店舗併用住宅である。また、土地価格に相応する賃料水準でないことから、収益価格の相対的規範性は劣る。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 浅虫温泉街の商業地域で、賃貸物件はほぼみられない地域で、収益価格は低位に試算された。当該地域は商業地域であるため収益価格を試算したが、自用の店舗等が多く賃貸市場が乏しい地域であり、収益価格よりも市場性を反映している比準価格がより適正と認められる。従って、市場性が反映され実証的で説得力に富む比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地と規準した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浅虫温泉駅南方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	69.3 坪 (229 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	旅館、みやげ物店、飲食店等の建ち並ぶ温泉街
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市大字浅虫字蛍谷２５４番外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	28.5 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	浅虫温泉街の商業地域。
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)レジャ－の多様化が進む中、旧来からの温泉旅館やホテル等の経営は厳しい。地価は相当下落し底値に近づいたが、新型コロナウイルスの影響で客室の稼働率は落ち込み、新規投資もなく、地価は下落傾向である。 (2)今後とも青森県有数の温泉街として推移するものと予測される。浅虫地区は入込客数の減少等により旅行需要は低調で地価は弱含みで推移しており、コロナ禍もあいまって下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万1,743 円 1平米 3万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万1,743 円 1平米 3万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万1,743円 1平米 3万3,800円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 11万3,726円 1平米 3万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万1,743円 1平米 3万3,800円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 11万3,726円 1平米 3万4,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)青森市の人口は減少、世帯数は横ばい。中心市街地の店舗から、利便性の高い郊外の大型店舗へ顧客が流出している。 (2)青森市の商業の郊外シフトの中で、コロナ禍は収束しつつあり中心商業地では再開発の動きがある。
地域要因
(1)旧来からの温泉旅館やホテル等の経営は厳しい。新型コロナウイルスの影響で客室の稼働率は落ち込み、新規投資もなく、地価は下落傾向である。 (2)浅虫温泉街の商業地域で、廃業するホテル、旅館等がみられ、衰退傾向にあり、観光施設の入込客数も低迷、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220102201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字浅虫字蛍谷２５４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,241 円／平米 10万6,589 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,526 円／平米 9万4,307 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,745 円／平米 11万4,867 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1201202201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字浅虫字蛍谷２５４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,837 円／平米 7万2,193 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,405 円／平米 10万7,131 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,405 円／平米 10万7,131 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220602201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字浅虫字蛍谷２５４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,482 円／平米 8万937 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,316 円／平米 8万7,001 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,054 円／平米 10万5,971 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220602201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字浅虫字蛍谷２５４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,304 円／平米 13万6,551 円／坪
推定価格 平米 坪	4万534 円／平米 13万4,005 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,409 円／平米 11万3,756 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情