路線価 (2023) 静岡県賀茂郡河津町浜字背戸ノ田119-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 賀茂郡河津町静岡県賀茂郡河津町浜字背戸ノ田１１９番１外
価格時点	2023 年
駅名	河津駅 から 70m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,980万 円 (720 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,822 円 1平米 5万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,980万 円 (720 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,822 円／坪 1平米 5万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は河津町を中心に隣接市町の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内の小規模個人事業主、中小法人であり、圏外からの資本流入は少ない。観光業を中心とする地域経済は低迷し、人口減少により商業背後地の購買力は縮小しているため商況は低迷している。駅周辺に量販店等の集積が進んだため、新規店舗用地の需要は弱い。取引が行われる場合には、債務整理等を伴うことが多く、中心となる価格帯、総額の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は河津町、隣接の東伊豆町、下田市等の商業地域。主たる需要者は店舗等利用を目的とする資本力の乏しい地元法人、個人事業主が中心。当地区は河津駅に近い低層店舗が建ち並ぶ商業地域で、人口減少傾向、津波リスクの懸念から商業地需要は弱く、コロナ禍による観光客数の回復途上にあり、地価の下落傾向が続いている。取引される敷地規模や価格帯は一様ではなく、当該地域の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅に近い自用の店舗及び店舗併用住宅を中心とする既成商業地域であり、新規のテナント需要は極めて弱く土地価格に見合う賃料が得られず、収益価格は低位に求められた。近隣地域内での取引は、自用目的での収益性が重視されて行われている。本件では同一需給圏内において規範性の高い取引事例が得られた。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用店舗等とともに一部貸店舗等も見られるが、賃貸市場の熟成度は低く、元本と果実の関係にある価格と賃料との相関関係が希薄なことから賃料水準も低く、収益価格の信頼性は低い。市場参加者は、市場において代替競争関係に立つ類似用途の不動産の取引価格を重視する傾向が強い。以上により、実証性を有する比準価格を中心に、収益価格を参考とし、前年標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	河津駅　南東方
距離	70 m
土地の状態
土地面積	217.8 坪 (720 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、銀行等が混在する駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	賀茂郡河津町静岡県賀茂郡河津町浜字背戸ノ田１１９番１外
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	24 m
面積	720 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	津波災害警戒区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)河津駅に近い既成商業地域であり、特段の変動要因は認められず、当面は現状の繁華性程度のまま推移するものと予測される。 (2)低層店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であるが、特段大きな変動要因も見られず、観光業は回復の兆しがあるがコロナ前には至ってはおらず、今後も現状程度で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万2,822 円 1平米 5万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万2,822 円 1平米 5万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万2,822円 1平米 5万5,300円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 18万7,781円 1平米 5万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万2,822円 1平米 5万5,300円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 18万7,781円 1平米 5万6,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済の中心である観光業はやや回復しているが、少子高齢化が深刻であり、不動産市場の停滞が長期化している。 (2)観光業は回復の兆しがあるがコロナ前には至らない。圏外からの転入の動きもあるが、人口減少・少子高齢化が継続し、地価は下落が続くと予測する。
地域要因
(1)駅との接近性に優れた店舗等が集積した商業地域であるが、商業背後地の購買力が停滞し、新規店舗用地の需要が弱く地価は下落傾向にある。 (2)人口減少高齢化や津波リスクの懸念、新規に商業地を求める者が少ないことから、商業地の地価は下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	賀茂郡河津町
地域	静岡県賀茂郡河津町浜字背戸ノ田１１９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,819 円／平米 16万4,702 円／坪
推定価格 平米 坪	5万248 円／平米 16万6,120 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,157 円／平米 18万2,349 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,200 円／平米 18万2,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	下田市
地域	静岡県賀茂郡河津町浜字背戸ノ田１１９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,571 円／平米 9万7,762 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,428 円／平米 15万185 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,877 円／平米 18万4,729 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,900 円／平米 18万4,805 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	下田市
地域	静岡県賀茂郡河津町浜字背戸ノ田１１９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,354 円／平米 11万268 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,854 円／平米 19万1,265 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,844 円／平米 18万4,620 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,800 円／平米 18万4,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	賀茂郡河津町
地域	静岡県賀茂郡河津町浜字背戸ノ田１１９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,206 円／平米 12万6,309 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,050 円／平米 14万2,323 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,263 円／平米 18万2,699 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,300 円／平米 18万2,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情