路線価 (2023) 静岡県賀茂郡南伊豆町青市字野辺1104-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 賀茂郡南伊豆町静岡県賀茂郡南伊豆町青市字野辺１１０４番５
価格時点	2023 年
駅名	下田駅 から 8000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	658万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	658万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,120 円／坪 1平米 2万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南伊豆町を中心に、隣接する下田市の住宅地域。需要者の中心は町内の居住者であり、同一需給圏外からの流入は少ない。南伊豆町は人口減少及び若年層の流出が深刻化しており、不動産市場の停滞が継続している。近隣地域は下田市との接近性は良好であり宅地供給は見られるが取引は少ない。町内では土地が１８０㎡で５００～８００万円程度、新築戸建住宅で１５００～２２００万円程度を中心に取引されている。 (2) 同一需給圏は南伊豆町を中心として周辺市町の住宅地域。主たる需要者は同一需給圏内の各市町に地縁のある個人であり、圏外からの流入は別荘地を除いて少ない。下田市との境界寄りに位置する農家住宅地域で、文教施設への接近性にやや優るが、人口の減少傾向の継続、高齢化の進行等により需要は減退している。当該地域の中心価格帯は、土地は３００㎡台で概ね６００～９００万円程度、新築建売で１５００～２０００万円程度で取引されている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は農家住宅も見られる住宅地域であり、アパートは皆無であり新規の賃貸需要は期待できず、共同住宅の建築想定は非現実的であり収益価格は試算しなかった。近隣地域では自己使用目的での生活利便性、快適性を指標として取引が行われており、かつ、同一需給圏内で規範性の高い取引事例が得られた。よって、実証的な比準価格を採用し、市場の需給動向に留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地周辺は、農地、山林等が広がる中に自用の戸建・農家住宅が散在する典型的な農家住宅地域であり、既成集落のため原価法の適用は断念し、アパート等に対する需要は乏しく合理的な賃貸経営が見込めないため、収益還元法の適用も断念した。当地区は自己居住目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成されるものと認められるから、実証性を有する比準価格を中心に、地域の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下田駅　西方
距離	8000 m
土地の状態
土地面積	99.5 坪 (329 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	賀茂郡南伊豆町静岡県賀茂郡南伊豆町青市字野辺１１０４番５
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	17 m
面積	340 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北４ｍ　町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成度が停滞しており特段の変動要因は認められず、当面は現状の住環境のまま推移するものと予測する。 (2)周辺に農地、山林等が広がる中に住宅が散在する農家住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、若年人口の減少・高齢化の進行等により宅地需要は減退しているから当面は現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済の中心である観光業は低迷を脱しておらず、少子高齢化、人口減少が深刻であり、需要が弱く地価は下落傾向で推移している。 (2)観光業は回復の兆しがあるがコロナ前には至らず、圏外からの転入の動きも僅かにあるが、人口減少・少子高齢化が継続し、地価は下落が続くと予測。
地域要因
(1)農地等が多く残る熟成度の極端に劣る住宅地域であり、地縁的選好性が強く外部からの流入も期待できず地価は下落傾向にある。 (2)周辺は農地、山林等も多く、地域要因に特段の変動はない。地縁性を有する農家住宅地域であり、域外からの需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	賀茂郡南伊豆町
地域	静岡県賀茂郡南伊豆町青市字野辺１１０４番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,412 円／平米 8万4,012 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,658 円／平米 10万4,661 円／坪
標準価格 平米 坪	2万139 円／平米 6万6,580 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公園　普通
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	賀茂郡南伊豆町
地域	静岡県賀茂郡南伊豆町青市字野辺１１０４番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,370 円／平米 7万7,261 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,203 円／平米 7万6,709 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,968 円／平米 6万6,014 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	賀茂郡南伊豆町
地域	静岡県賀茂郡南伊豆町青市字野辺１１０４番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万534 円／平米 10万945 円／坪
推定価格 平米 坪	3万884 円／平米 10万2,103 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,925 円／平米 6万5,872 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	賀茂郡南伊豆町
地域	静岡県賀茂郡南伊豆町青市字野辺１１０４番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万178 円／平米 6万6,708 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,951 円／平米 8万9,100 円／坪
標準価格 平米 坪	2万23 円／平米 6万6,196 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情