路線価 (2023) 静岡県賀茂郡南伊豆町下賀茂字日詰260-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 賀茂郡南伊豆町静岡県賀茂郡南伊豆町下賀茂字日詰２６０番１０外
価格時点	2023 年
駅名	下田駅 から 11000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	367万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	367万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,511 円／坪 1平米 3万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南伊豆町を中心に、下田市及び賀茂郡内の商業地域。需要者の中心は、町内の小規模個人事業主、中小法人であり、圏外からの資本流入はほぼ期待できない。近隣地域は連坦性の劣る店舗併用住宅等が見られる商業地であり、量販店を除くと顧客の回遊性は極めて劣り、新たな店舗用地需要は弱く取引は少ない。取引が行われる場合には、債務整理等を伴うことが多く、中心となる価格帯、総額の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は南伊豆町のほか、隣接する下田市、河津町、東伊豆町に存する商業地域や住商混在地域。主たる需要者は同一需給圏内の各市町に地縁のある自営の小規模事業者が中心とみられ、圏外からの需要はほとんどない。人口減少・高齢化の進行等により地元の購買力が低下しているから商業地の需要は弱い。取引そのものが非常に少ないことや、規模・用途等により取引価格が大きく異なるため、中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は店舗の連担性及び繁華性の劣る商業地域であり、商況の悪化が継続しており、元来テナント需要は弱く、今後も新規のテナント需要が見込めないことから収益価格は試算しなかった。近隣地域内の取引は自用目的での収益性を中心に、生活利便性が重視されて行われている。本件では同一需給圏内において規範性の高い取引事例が得られた。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を加え鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地のため原価法の適用は断念した。近隣地域は、自営の小規模店舗兼住宅を中心としており、貸店舗の新規需要及び供給はほぼ皆無で賃貸市場が成立しないため、収益還元法の適用も断念した。市場参加者は、市場で代替競争関係に立つ類似用途の不動産の取引価格を重視する傾向が強い。以上より、実証性に優る比準価格を中心に、代表標準地との価格の均衡や一般的要因の動向、市場の需給動向等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下田駅　南西方
距離	11000 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗等が見られる町役場近くの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	賀茂郡南伊豆町静岡県賀茂郡南伊豆町下賀茂字日詰２６０番１０外
標準地の範囲
東	180 m
西	150 m
南	40 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	６．５ｍ　県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変動要因は認められず、当面現状の衰退傾向のまま推移するものと予測される。 (2)町役場に近く、スーパーマーケットも見られる南伊豆町の中心商業地域であるが、人口の減少・高齢化の進行等により地域経済が衰勢にあり、今後も現状程度で推移してゆくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済の中心である観光業は低迷を脱しておらず、少子高齢化、人口減少が深刻であり、需要が弱く地価は下落傾向で推移している。 (2)観光業は回復の兆しがあるがコロナ前には至らず、圏外からの転入の動きも僅かにあるが、人口減少・少子高齢化が継続し、地価は下落が続くと予測。
地域要因
(1)商況の低迷が長期化している既成商業地域であり、当面は改善が見込めないことから、新規店舗用地の需要は弱く地価は下落傾向にある。 (2)南伊豆町内の中心商業地域であるが、地域要因に特段の変動はなく、地域経済の低迷から、商業地の需要は弱く、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	賀茂郡南伊豆町
地域	静岡県賀茂郡南伊豆町下賀茂字日詰２６０番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,352 円／平米 5万4,060 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,758 円／平米 7万8,544 円／坪
標準価格 平米 坪	3万265 円／平米 10万56 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	賀茂郡南伊豆町
地域	静岡県賀茂郡南伊豆町下賀茂字日詰２６０番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,135 円／平米 5万6,648 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,851 円／平米 7万8,851 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,926 円／平米 9万8,935 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	賀茂郡南伊豆町
地域	静岡県賀茂郡南伊豆町下賀茂字日詰２６０番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,898 円／平米 5万2,559 円／坪
推定価格 平米 坪	3万823 円／平米 10万1,901 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,925 円／平米 9万8,932 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	賀茂郡南伊豆町
地域	静岡県賀茂郡南伊豆町下賀茂字日詰２６０番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,023 円／平米 11万9,092 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,738 円／平米 12万1,456 円／坪
標準価格 平米 坪	3万113 円／平米 9万9,554 円／坪
査定価格 平米 坪	3万100 円／平米 9万9,511 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情