土地路線価格
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路線価 (2023) 静岡県田方郡函南町平井字鶴巻1300-55 坪・平米

2023
路 線 価
静岡県 田方郡函南町
静岡県田方郡函南町平井字鶴巻1300番55 (函南)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域)
  • 大場駅 から 3300m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 静岡県 田方郡函南町静岡県田方郡函南町平井字鶴巻1300番55
価格時点 2023
駅名 大場駅 から 3300m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
1,400万
(213 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 21万6,543
1平米 6万5,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月07日
調査実施日 2022年12月10日
鑑定評価額 総額
1,400万
(213 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 21万6,543 円/坪
1平米 6万5,500 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は函南町を中心にその周辺の三島市・伊豆の国市を含む圏域である。需要者の中心は函南町に居住する30~40代の一次取得者が大半を占める。鉄道駅等への接近性は劣るが、閑静な住宅地域である。市場の中心価格帯は土地のみで1300~1800万円程度、新築の戸建住宅で、2500~3200万円程度と判断される。

(2) 同一需給圏は函南町を中心に、周辺市町の住宅地域。需要者の中心は町内在住者及び同一需給圏内への通勤者である。函南町は伊豆縦貫道の開通により交通利便性が改善し、町内中心部は底堅い需要が認められるが、郊外部は需要が弱含んでいる。近隣地域は概ね成熟した閑静な住宅地域であるが、郊外部に位置するため需要はやや弱い。土地は1200~2000万円程度、新築戸建住宅で2500~3500万円程度が取引の中心である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域内にはアパ-ト等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が大半であり、この地域の地価が収益性より快適性を重視し価格形成されているものと考えられる。また、容積率建ぺい率から収益物件の想定は有効ではないため、収益還元法の適用を断念した。比準価格は函南町内に位置する4事例を採用して得られたもので、価格実証性及び信頼性は高い。そこで、代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 近隣地域は低層戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、また行政的条件より容積率が小さくアパートの建設想定は非現実的であるため収益価格は試算しなかった。取引が行われる場合には居住の快適性を指標とした自用目的が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内において信頼性のある取引事例が得られた。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 大場駅東方
距離 3300 m
土地の状態
土地面積 64.4 坪 (213 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 80
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 正方形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 軽量鉄骨:LS
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 80
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 田方郡函南町静岡県田方郡函南町平井字鶴巻1300番55
標準地の範囲
100 m
西 100 m
100 m
150 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 14.5 m
奥行き 14.5 m
面積 210 m2
形状 正方形
地域の特性
地域の特性 特記すべき事項はない。
街路 基準方位北6m町道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 80
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 80
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外に造成された閑静な戸建住宅地域で、当面現状のまま推移するものと予測される。

(2)郊外部の高台に位置する概ね成熟した分譲住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められず当面は現状の住環境のまま推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 21万6,543
1平米 6万5,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 21万6,543
1平米 6万5,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 21万6,543
1平米 6万5,500
前年から次年への変動率 -1.5 %
2022年
1坪 21万9,849
1平米 6万6,500
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 21万6,543
1平米 6万5,500
前年から次年への変動率 -1.5 %
2019年
1坪 21万9,849
1平米 6万6,500
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)利便性に優る平坦地の需要は堅調であるが、その他は下落傾向である。

(2)三島、沼津地区のベッドタウンとして、伊豆箱根鉄道沿線の駅に近い地域には底堅い需要が見られるが、郊外部は需要が弱い。

地域要因
(1)令和2年、公共下水道へ接続された。

(2)区画整然とし住環境が良好な住宅地域ではあるが、各種の接近性が劣るため需要は弱含んでいる。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 5K第1
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 田方郡函南町
地域 静岡県田方郡函南町平井字鶴巻1300番55
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
8万1,659 円/平米
26万9,965 円/坪
推定価格 平米
7万8,518 円/平米
25万9,581 円/坪
標準価格 平米
6万3,475 円/平米
20万9,848 円/坪
査定価格 平米
6万5,400 円/平米
21万6,212 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 5K第1
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 田方郡函南町
地域 静岡県田方郡函南町平井字鶴巻1300番55
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
7万2,311 円/平米
23万9,060 円/坪
推定価格 平米
6万9,573 円/平米
23万8 円/坪
標準価格 平米
6万3,712 円/平米
21万632 円/坪
査定価格 平米
6万5,600 円/平米
21万6,874 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 5K第1
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 田方郡函南町
地域 静岡県田方郡函南町平井字鶴巻1300番55
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
4万6,536 円/平米
15万3,848 円/坪
推定価格 平米
6万9,558 円/平米
22万9,959 円/坪
標準価格 平米
6万3,640 円/平米
21万394 円/坪
査定価格 平米
6万5,500 円/平米
21万6,543 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 12 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 2 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 5K第1
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 田方郡函南町
地域 静岡県田方郡函南町平井字鶴巻1300番55
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
7万4,785 円/平米
24万7,239 円/坪
推定価格 平米
7万3,156 円/平米
24万1,854 円/坪
標準価格 平米
6万6,325 円/平米
21万9,270 円/坪
査定価格 平米
6万8,300 円/平米
22万5,800 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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