路線価 (2023) 静岡県田方郡函南町畑毛字前田469-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 田方郡函南町静岡県田方郡函南町畑毛字前田４６９番３
価格時点	2023 年
駅名	大場駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	985万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万9,431 円 1平米 4万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	990万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万92 円／坪 1平米 4万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は函南町を中心に、隣接する三島市、伊豆の国市等の郊外住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住する第一次取得者層が中心である。市街化調整区域に存し利便性及び住環境がやや劣るため需要は弱く、新規の取引は少ないなど需要者は限られる。土地は１，０００万円～１，６００万円程度、新築の戸建物件で２，４００万円～３，０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は函南町を中心に、周辺市町の住宅地域。需要者の中心は町内在住者及び同一需給圏内への通勤者である。函南町は伊豆縦貫道の開通により交通利便性が改善し、町内中心部は底堅い需要が認められるが、郊外部は需要が弱含んでいる。近隣地域は郊外部に位置する市街化調整区域内の住宅地域であり、選好性が劣り需要は弱い。土地は９００～１３００万円程度、新築戸建住宅で２３００～３０００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　市街化調整区域内の住宅地域であり、公法上の制約等から収益価格は試算しなかった。地域内は自用の戸建住宅目的での土地取引が殆どであり、居住の快適性及び利便性に着目して取引が行われている。市街化調整区域で取引は少ないが、近接する市街化調整区域内の事例も収集し得た。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討及び前年からの市場動向の分析を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は農地が多く残る市街化調整区域内の住宅地域であり、アパート等の賃貸物件は皆無であり、新規の賃貸需要は見込めずアパートの建設想定は非現実的であるため収益価格は試算しなかった。近隣地域で取引が行われる場合には、自用目的での居住の快適性を指標としており、かつ同一需給圏内において信頼性のある取引事例が得られた。以上より、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大場駅、南東方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	65.9 坪 (218 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が見られる農地地帯の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	田方郡函南町静岡県田方郡函南町畑毛字前田４６９番３
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北、６．６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は市街化調整区域内で、農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)周辺に農地等が見られる市街化調整区域内の住宅地域であり、特段の変動要因は認められず当面は現状の住環境のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万9,431 円 1平米 4万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万92 円 1平米 4万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万9,431円 1平米 4万5,200円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 15万3,398円 1平米 4万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万92円 1平米 4万5,400円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 15万3,398円 1平米 4万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)津波リスクが無く、東駿河湾環状道路が開通し交通アクセスが良くなった函南町であるが、郊外の宅地需要は弱い。 (2)三島、沼津地区のベッドタウンとして、伊豆箱根鉄道沿線の駅に近い地域には底堅い需要が見られるが、郊外部は需要が弱い。
地域要因
(1)市街化調整区域内の郊外の住宅地域で、人口の流入等は期待できず、需要は弱く周辺地価水準は弱含み傾向で推移。 (2)周辺に農地が多く見られる市街化調整区域内の住宅地域であり、需要が弱く流入が少ないことから、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)北向きの日照等のやや劣る画地で、地域内での競争力の程度は比較的弱く推移。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	田方郡函南町
地域	静岡県田方郡函南町畑毛字前田４６９番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万6,315 円／平米 21万9,237 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,346 円／平米 24万5,788 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,031 円／平米 14万8,872 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,000 円／平米 14万8,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	田方郡函南町
地域	静岡県田方郡函南町畑毛字前田４６９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,367 円／平米 33万5,119 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,991 円／平米 30万4,122 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,647 円／平米 16万827 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	田方郡函南町
地域	静岡県田方郡函南町畑毛字前田４６９番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万5,964 円／平米 21万8,077 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,793 円／平米 20万7,594 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,601 円／平米 15万757 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	田方郡函南町
地域	静岡県田方郡函南町畑毛字前田４６９番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万7,137 円／平米 25万5,015 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,641 円／平米 24万6,763 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,046 円／平米 14万8,922 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,000 円／平米 14万8,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情