路線価 (2023) 静岡県田方郡函南町畑字上乙越262-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 田方郡函南町静岡県田方郡函南町畑字上乙越２６２番２外
価格時点	2023 年
駅名	函南駅 から 7800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	616万 円 (385 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	616万 円 (385 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,896 円／坪 1平米 1万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は函南町を中心に隣接の三島市、伊豆の国市の農家住宅を中心とする圏域である。需要者の中心は地縁のある函南町の居住者であり、外部からの流入は少ない。市街化調整区域に存する、農家住宅を中心とする住宅地で取引も少ないので、一般住宅の市場と異なり中心価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は函南町及び伊豆の国市・三島市郊外の農家住宅地域である。需要者の中心は地元に縁がある農業者及び出身者と考えられる。新規就農をはじめ地縁のない外部からの転入需要は少ない。市街地から離れた利便性の劣る地域であり、需要は上記の通り限定されるため、地価は弱含みで推移している。取引される価格帯は案件により大きく異なり、需要の中心となる価格帯は見出すことは難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　市街化調整区域内の住宅地域であり、公法上の制約等から収益価格は試算しなかった。地域内は農家住宅、畜舎等が多く一般的な土地取引は殆どみられない。更に市街化調整区域で取引は非常に少ないものの、市街化調整区域内の事例を収集し得た。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、前年からの市場動向の分析を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 適切な造成事例が収集できないため原価法の適用は断念した。また、市街化調整区域でアパート等の賃貸物件が皆無であるため収益還元法の適用も断念した。比準価格の決定に当たって採用した取引事例は、いずれも函南町内の市街化調整区域内の取引事例で、標準化補正・地域格差修正も適正である。そこで、鑑定評価額の決定に当たっては、前年価格との変動状況等を勘案し、比準価格を用いて上記の通り決定した。
交通
交通施設	函南駅、南東方
距離	7800 m
土地の状態
土地面積	116.5 坪 (385 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が多い酪農地帯の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	田方郡函南町静岡県田方郡函南町畑字上乙越２６２番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	15 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	７．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の利便性の劣る農家集落地域であり、当面は更に過疎化が進み地価も弱含みで推移するものと予測する。 (2)農家住宅、畜舎等が見られる酪農集落で、今後は過疎化の進展が更に進行するものと予測する。酪農家の後継者不足で需要減少で、地価は下落傾向が続くものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)津波リスクが無く、東駿河湾環状道路が開通し交通アクセスが良くなった函南町であるが、郊外の農村部は過疎化が進んでいる。 (2)利便性に優る平坦地の需要は堅調であるが、その他は下落傾向である。
地域要因
(1)外部から流入しにくい郊外の利便性の劣る農家住宅の多い地域なので、宅地需要は弱い。 (2)市街化調整区域内の土地取引は低調で、人口流出が進み過疎化が進行している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	田方郡函南町
地域	静岡県田方郡函南町畑字上乙越２６２番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,174 円／平米 8万9,837 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,957 円／平米 8万9,120 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,357 円／平米 5万4,076 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	田方郡函南町
地域	静岡県田方郡函南町畑字上乙越２６２番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,590 円／平米 8万1,295 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,651 円／平米 8万4,802 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,952 円／平米 5万2,737 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	田方郡函南町
地域	静岡県田方郡函南町畑字上乙越２６２番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,878 円／平米 5万5,799 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,099 円／平米 5万3,223 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,630 円／平米 5万1,673 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	田方郡函南町
地域	静岡県田方郡函南町畑字上乙越２６２番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,715 円／平米 7万8,402 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,111 円／平米 7万6,405 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,377 円／平米 5万7,448 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情